Hoe werkt de Nederlandse huizenmarkt: Een gids voor expats
Expats
Esther van Dijk
Expats
7 min

Hoe werkt de Nederlandse huizenmarkt: Een gids voor expats

7 min

Ben je een expat en overweeg je een huis te kopen of te huren in Nederland? De Nederlandse huizenmarkt kan complex en competitief zijn, vooral als je het systeem niet kent.

In deze gids leg ik helder uit hoe de markt werkt, welke stappen je moet nemen en waar je op moet letten. Of je nu zoekt naar een koopwoning of een huurwoning, na het lezen van dit artikel weet je precies waar je aan toe bent.

Verschil tussen huren en kopen

In Nederland kun je een huis huren of kopen. Beide opties hebben voor- en nadelen. Een huurwoning geeft meer vrijheid, omdat je makkelijk kunt verhuizen. Maar huurprijzen in de vrije sector kunnen hoog zijn. Een koophuis is op lange termijn vaak goedkoper, maar je hebt wel spaargeld nodig voor de kosten koper en een hypotheek.

Het makelaarssysteem: twee kapiteins op één schip

In Nederland kun je ervoor kiezen om twee makelaars te hebben: één voor de verkoop en één voor de aankoop. Als koper betaal je jouw aankoopmakelaar apart. Dit is anders dan bijvoorbeeld in sommige andere landen, waar één makelaar beide partijen vertegenwoordigt.

Hoe werkt de Nederlandse huizenmarkt?

De Nederlandse huizenmarkt is krap. Dat betekent dat er meer mensen op zoek zijn naar een huis dan dat er woningen beschikbaar zijn. Hierdoor zijn de prijzen momenteel hoog, vooral in grote steden zoals Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. Wil je in een kleinere stad of een dorp wonen? Dan zijn de huizen vaak goedkoper en heb je minder concurrentie.

Wat kost een huis in Nederland echt?

Wat kost een huis in Nederland echt?

Als je als expat de Nederlandse huizenmarkt verkent, kom je voor een aantal vragen te staan. De vraagprijs die je op Funda ziet, is namelijk maar het begin van het verhaal. Laat mij je meenemen in de werkelijke kosten van een huis in Nederland.

De realiteit van de vraagprijs

De Nederlandse huizenmarkt kent grote regionale verschillen. In Amsterdam betaal je voor een gemiddeld appartement al snel tussen de €550.000 en €650.000, terwijl je in Rotterdam voor datzelfde bedrag vaak meer vierkante meters krijgt. In regionale steden zoals Eindhoven, Groningen of Arnhem vind je vergelijkbare woningen tussen de €350.000 en €450.000.

Wat veel expats niet weten, is dat deze prijzen meestal 'vanaf-prijzen' zijn. In gewilde gebieden is overbieden eerder regel dan uitzondering.

De beruchte 'kosten koper'

De term 'kosten koper' (k.k.) zie je achter bijna elke huizenprijs staan. Deze kosten vormen een substantieel bedrag dat je als koper moet meenemen in je berekeningen. Voor een huis van €500.000 moet je rekenen op ongeveer €25.000 aan bijkomende kosten. Deze bestaan uit de overdrachtsbelasting, die in 2024 op 2% staat voor woningen die je zelf gaat bewonen. Daarnaast komen er kosten bij voor de notaris, je aankoopmakelaar, een verplicht taxatierapport en vaak ook een bouwkundige keuring.

Als laatste betaal je voor het hypotheekadvies. Als internationale koper heb je vaak specialistisch advies nodig, wat kosten met zich meebrengt tot een maximum van ongeveer €3.500.

Het leven na de aankoop

Uiteraard heb je de maandelijkse lasten die een woning en een hypotheek met zich meebrengt. Naast je hypotheek, die bij een annuïteitenhypotheek van €500.000 ongeveer €2.445 bruto per maand bedraagt, krijg je te maken met lokale belastingen en nutsvoorzieningen.

Door de hypotheekrenteaftrek kunnen je netto maandlasten aanzienlijk lager uitvallen.

Hoe krijg je een hypotheek als expat

Hoe krijg je een hypotheek als expat

Het goede nieuws is dat Nederlandse banken gewend zijn aan internationale professionals. Ze begrijpen je situatie en hebben vaak speciale teams die zich richten op expat-hypotheken.

Toch maakt je status als expat je aanvraag net iets complexer. Banken kijken namelijk extra kritisch naar de stabiliteit van je inkomen en je binding met Nederland.

De hypotheekvorm die bij je past

In Nederland heb je verschillende hypotheekvormen, maar voor expats zijn er twee die eruit springen. De annuïteitenhypotheek is veruit het populairst. Hierbij betaal je elke maand hetzelfde bedrag, dat bestaat uit rente en aflossing. In het begin betaal je vooral rente, later meer aflossing. Dit is gunstig voor je belastingaftrek.

De lineaire hypotheek is het alternatief. Je lost elke maand evenveel af, maar de rentelasten dalen. Je maandlasten zijn in het begin hoger, maar dalen gedurende de looptijd. Voor expats die verwachten hun inkomen te zien stijgen, kan dit een interessante optie zijn.

Timing is alles

De grote vraag die veel expats hebben: wanneer kun je een hypotheek aanvragen? De meeste banken willen dat je minimaal zes maanden in Nederland werkt. Heb je een vast contract? Dan kun je vaak direct een aanvraag doen. Bij een tijdelijk contract kijken banken naar je werkhistorie en de intentie van je werkgever om je contract te verlengen.

Een hypotheek aanvragen kost gemiddeld zes tot acht weken. Reken daar nog eens twee weken bij voor het verzamelen van documenten. Begin dus op tijd met je voorbereiding.

Hoe verloopt het koopproces stap voor stap?

Het kopen van een huis in Nederland lijkt misschien ondoorzichtig, maar met het juiste stappenplan wordt het een stuk overzichtelijker. Laat mij je meenemen door het hele proces, van eerste bezichtiging tot het moment dat je je eigen sleutel in handen hebt.

De voorbereiding: je eerste stappen

Voordat je ook maar één huis bekijkt, begin je met een cruciale stap: het hypotheekgesprek. Een oriënterend hypotheekgesprek geeft je inzicht in je mogelijkheden en de eventuele obstakels. Met deze kennis kun je gericht zoeken en snel handelen als je jouw droomhuis tegenkomt.

Hoe zoek je een huis als expat?

De zoektocht begint

Met je financiële plaatje helder, start de huizenjacht. In Nederland gaat dit meestal via Funda.nl. Maar let op: de beste huizen staan hier soms maar kort op. Een aankoopmakelaar heeft vaak toegang tot huizen voordat ze op Funda verschijnen.

Het biedingsproces: strategie en timing

Als je een geschikt huis hebt gevonden, begint het strategische spel van het bieden. In Nederland gaat dit meestal via een 'gesloten' bieding: je weet niet wat anderen bieden. Je aankoopmakelaar is hier goud waard. Die kent de markt en kan inschatten wat een realistisch bod is.

Je bieding bestaat uit meer dan alleen een prijs. Je neemt ook op:

  1. De gewenste overdrachtsdatum
  2. Eventuele voorbehouden (zoals financiering)
  3. Welke roerende zaken je wilt overnemen

Van acceptatie naar koopcontract

Is je bod geaccepteerd? Dan gaat alles in een stroomversnelling. Binnen een week teken je het voorlopige koopcontract (koopakte). Dit is in Nederland al een bindende overeenkomst, met meestal drie dagen bedenktijd.

De periode tot de overdracht

Na het tekenen van het koopcontract breekt een drukke periode aan. Je regelt:

  1. De definitieve hypotheek
  2. Een taxatie van het huis
  3. De bouwkundige keuring
  4. Een overbruggingsoplossing als je huidige huurcontract eerder afloopt

De grote dag: de overdracht

De overdracht bij de notaris is in Nederland een feestelijk moment. Je tekent de aktes, krijgt uitleg over alle documenten en dan is het grote moment daar: de sleuteloverdracht.

Na de overdracht moet je nog een aantal praktische zaken regelen:

  1. Je inschrijven op het nieuwe adres
  2. Nutsvoorzieningen overzetten
  3. Verzekeringen regelen
  4. En natuurlijk: verhuizen!

Wat heb je nodig?

De documentatie voor een expat-hypotheek vraagt wat extra aandacht:

  1. Een werkgeversverklaring (in Nederlands format)
  2. Drie recente salarisstroken
  3. Je verblijfsvergunning of EU-paspoort
  4. BSN-nummer
  5. Jaaropgaven van eventuele eerdere Nederlandse werkgevers
  6. 30% beschikking (als je die hebt)

Wat zijn de grootste valkuilen bij het kopen?

Wat zijn de grootste valkuilen bij het kopen?

Als expat in Nederland sta je voor een aantal uitdagingen bij het kopen van een huis.

De taalbarrière: meer dan alleen woorden

Je denkt misschien dat het wel meevalt met die Nederlandse documenten. Veel Nederlanders spreken immers goed Engels. Toch is dit een van de grootste valkuilen. Het koopcontract, de hypotheekakte en andere juridische documenten zijn namelijk vrijwel altijd in het Nederlands.

Het Nederlandse biedsysteem

Het Nederlandse systeem van bieden is anders dan je waarschijnlijk gewend bent. Hier is 'blind bieden' de norm. Dit betekent dat je niet weet wat anderen bieden. Je moet dus in één keer je beste bod doen, zonder te weten of je te veel of te weinig biedt.

De bouwkundige keuring

In je enthousiasme voor een mooi huis is het verleidelijk om de bouwkundige keuring over te slaan, zeker in een markt waar snel beslissen nodig is. Dit kan een kostbare vergissing. zijn Nederlandse huizen, vooral de oudere, kunnen verborgen gebreken hebben die voor het ongetrainde oog niet zichtbaar zijn.

De emotionele valkuil

Misschien wel de grootste valkuil is emotie. In een competitieve markt kun je het gevoel krijgen dat je 'nu moet toeslaan'. Dit kan leiden tot overhaaste beslissingen en te hoge biedingen.

De oplossing: jouw team van experts

De beste bescherming tegen deze valkuilen is een team van professionals dat je belangen behartigt:

  1. Een aankoopmakelaar die de lokale markt kent
  2. Een hypotheekadviseur met expat-ervaring
  3. Een goede notaris die zaken helder kan uitleggen
  4. Een bouwkundige die grondig inspecteert

Conclusie

Je hebt nu geleerd over het specifieke Nederlandse systeem met zijn twee makelaars, het hypotheeksysteem dat verrassend toegankelijk is voor expats, en de bijzonderheden van het biedingsproces. Je weet nu ook wat de werkelijke kosten zijn, van de aankoopprijs tot de 'verborgen' kosten waar veel internationale kopers niet op rekenen.

Het is nu tijd om actie te ondernemen. Begin met een oriënterend gesprek met een hypotheekadviseur die ervaring heeft met expats. Verken de verschillende regio's waar je zou willen wonen en maak een afspraak met een aankoopmakelaar in dat gebied. Start met het verzamelen van je financiële documenten, zodat je klaar bent om in actie te komen.

Kan ik je helpen?

Als expat in Nederland begin je aan een spannend avontuur: het vinden van een plek om thuis te noemen in een nieuw land en een compleet nieuwe omgeving.

Mijn naam is Esther van Dijk en ik ben een gecertificeerd en geregistreerd makelaar, taxateur, bouwkundig adviseur, duurzaamheidsadviseur en universitair opgeleide marketeer. Kies je voor mij,dan kies je voor zorgvuldigheid, gemak, betrokkenheid en persoonlijk contact. Ik werk met vaste tarieven (geen courtage) op basis van een uitstekende prijs-kwaliteitverhouding.

Schakel mij in als je expatmakelaar:

  1. Direct persoonlijk contact, geen callcenter
  2. Snelle reacties op al je vragen
  3. Communicatie in Nederlands, Engels, Frans en Duits

Heb je vragen of wil je vrijblijvend advies? Neem gerust contact met mij op.

Bezoek mijn website voor expats

Je mag mij ook altijd bellen: 0621176109
Of mailen naar: info@esthervandijk.nl