
Is het goedkoper/slimmer om te huren of te kopen in Nederland als expat?
Je staat voor een belangrijke keuze. Je nieuwe baan in Nederland bevalt goed en je wilt een fijn thuis voor jezelf. Maar wat is slimmer: huren of kopen? Je hoort verschillende verhalen. Je collega Mark zegt dat huren weggegooid geld is. Maar je buurvrouw Sarah vertelt dat ze blij is dat ze huurt, want ze wil flexibel blijven.
Het is een keuze waar veel expats mee worstelen. De Nederlandse woningmarkt werkt anders dan je gewend bent. De huurprijzen zijn hoog, maar de huizenprijzen ook. En er komen veel regels en kosten bij kijken die je misschien niet kent.
In deze gids help ik je om een slimme keuze te maken. Je leert precies wat het kost om te huren én te kopen. Niet alleen de maandelijkse lasten, maar alle kosten waar je mee te maken krijgt. Ook kijken we naar praktische zaken die belangrijk zijn als expat.
Als makelaar help ik al jaren expats bij deze keuze. Ik zie wat werkt en wat niet. In deze gids deel ik deze ervaring met je. Met voorbeelden van andere expats en duidelijke berekeningen help ik je de juiste keuze te maken voor jouw situatie.
De Nederlandse woningmarkt voor expats: zo werkt het
Als je net in Nederland bent, valt je waarschijnlijk op dat de woningmarkt hier anders werkt.
Laat me je uitleggen hoe het zit.
De huurmarkt: twee werelden
De huurmarkt in Nederland is verdeeld in twee sectoren: sociale huur en vrije sector huur. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een lager inkomen en hebben een maximale huurprijs van €879,66 per maand (in 2024).
Deze woningen worden meestal verhuurd door woningcorporaties en hebben lange wachtlijsten, soms wel 10 jaar of langer. Expats komen meestal niet in aanmerking voor sociale huur, omdat ze vaak een hoger inkomen hebben en pas kort in Nederland wonen.
De meeste expats huren daarom in de vrije sector. Dit betekent dat de huurprijs niet wordt beperkt door de overheid. In de vrije sector zijn de huurprijzen veel hoger, vooral in grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht.
Een tweekamerappartement in Amsterdam kost bijvoorbeeld al snel tussen de €1.800 en €2.500 per maand. In kleinere steden, zoals Groningen of Eindhoven, kan de huur voor een soortgelijke woning rond de €1.200 per maand liggen. De huurprijzen stijgen al jaren, mede door de grote vraag en het beperkte aanbod.
Waar moet je als huurder rekening mee houden?
Wie in Nederland wil huren, moet rekening houden met een aantal zaken. Allereerst vragen veel verhuurders om een vast contract en een bepaald minimaal inkomen, vaak drie tot vier keer de huurprijs. Ook vragen sommige verhuurders een borg van één of twee maanden huur. Daarnaast kan het lastig zijn om een geschikte woning te vinden, omdat de concurrentie hoog is. Veel huurwoningen worden binnen een paar dagen verhuurd. Dit betekent dat je snel moet reageren als je een woning vindt die bij je past.
Een ander belangrijk punt is huurrecht en huurverhoging. In Nederland hebben huurders in sommige gevallen recht op huurbescherming, wat betekent dat de verhuurder je niet zomaar uit de woning mag zetten. Toch geldt dit niet altijd voor expats, vooral bij tijdelijke huurcontracten. Daarnaast kunnen verhuurders de huur elk jaar verhogen, vooral in de vrije sector. Dit betekent dat je huurprijs na een paar jaar flink hoger kan zijn dan toen je begon.
Door de hoge huurprijzen zoeken veel expats naar alternatieven. De koopmarkt in Nederland is de afgelopen jaren flink veranderd. Huizen zijn duurder geworden, en door de hoge vraag is het lastig om een woning te vinden. Toch kan kopen op de lange termijn voordeliger zijn dan huren, vooral als je van plan bent langere tijd in Nederland te blijven.
De koopmarkt: kansen en uitdagingen
De huizenprijzen in Nederland zijn de afgelopen tien jaar sterk gestegen. Dit komt vooral doordat er te weinig woningen zijn gebouwd om aan de groeiende vraag te voldoen. Daarnaast waren de hypotheekrentes lange tijd erg laag, waardoor veel mensen gingen kopen en de prijzen nog verder omhooggingen.
Kan je als expat een huis kopen?
Expats kunnen een huis kopen in Nederland, maar er zijn wel een paar regels en voorwaarden. De meeste banken verstrekken hypotheken aan expats, maar ze kijken naar je verblijfsstatus, je inkomen en of je een vast contract hebt. Als je uit een EU-land komt, heb je meestal dezelfde mogelijkheden als Nederlandse kopers. Kom je van buiten de EU? Dan kunnen er extra eisen zijn, zoals een langer verblijf in Nederland of een hogere eigen inbreng.
Bij het kopen van een huis moet je ook rekening houden met bijkomende kosten. Dit zijn kosten zoals de overdrachtsbelasting (2% voor particulieren), notariskosten, taxatiekosten en advieskosten. Deze kosten zijn ongeveer 5-6% van de aankoopprijs en moet je vaak zelf betalen, omdat je ze niet kunt meefinancieren met je hypotheek. Dit betekent dat je bij een huis van €400.000 ongeveer €20.000 tot €25.000 aan spaargeld nodig hebt om alles te regelen.
Hypotheek: Wat zijn de regels?
Om een huis te kopen, heb je meestal een hypotheek nodig. Banken bepalen hoeveel je kunt lenen op basis van je inkomen. In 2024 mag je ongeveer 4 tot 4,5 keer je bruto jaarinkomen lenen. Verdien je bijvoorbeeld €60.000 per jaar, dan kun je een hypotheek krijgen van ongeveer €240.000 tot €270.000. Dit is niet genoeg om in de Randstad een huis te kopen, maar in andere delen van Nederland kan het wel voldoende zijn.
Sommige expats krijgen te maken met strengere voorwaarden. Als je een tijdelijk contract hebt of nog niet lang in Nederland woont, kan een bank vragen om extra zekerheid, zoals een hoger eigen vermogen of een garantie van je werkgever. Er zijn ook speciale expat-hypotheken, waarbij sommige banken soepeler omgaan met de regels voor buitenlandse kopers.
Is kopen voordeliger dan huren?
Of kopen voordeliger is dan huren, hangt af van je situatie. In veel gevallen zijn de maandelijkse lasten van een hypotheek lager dan de huurprijs van een vergelijkbare woning. Bijvoorbeeld, een appartement dat je kunt huren voor €2.000 per maand, zou als koopwoning met een hypotheek van 5% rente een maandlast van ongeveer €1.800 hebben. Het verschil is dat je bij kopen vermogen opbouwt, terwijl je bij huren vooral betaalt voor de flexibiliteit.
Toch heeft kopen ook risico’s. De huizenmarkt kan schommelen, en als je je huis binnen een paar jaar weer moet verkopen, loop je het risico dat de waarde is gedaald. Ook ben je verantwoordelijk voor onderhoud en belastingen, wat extra kosten met zich meebrengt.
Huren versus kopen: Wat is beter voor expats?
Het belangrijkste verschil tussen huren en kopen voor expats ligt in flexibiliteit, financiële verplichtingen en langetermijnvoordelen. Huren is aantrekkelijk voor expats die nog niet zeker weten hoe lang ze in Nederland blijven of die geen grote investering willen doen.
Daarentegen kan kopen op de lange termijn voordeliger zijn, vooral als je langer dan vijf jaar blijft. Hieronder zetten we de voor- en nadelen op een rij.
Voordelen van huren
- Flexibiliteit: Je kunt eenvoudig verhuizen als je werk- of privésituatie verandert.
- Geen grote investering nodig: Je hoeft geen spaargeld te hebben voor bijkomende kosten zoals notariskosten en overdrachtsbelasting.
- Geen onderhoudskosten: De verhuurder is verantwoordelijk voor reparaties en onderhoud.
- Snelle beschikbaarheid: Huurwoningen zijn vaak sneller te vinden dan koopwoningen.
Nadelen van huren
- Hoge maandelijkse kosten: Vooral in grote steden liggen de huurprijzen in de vrije sector erg hoog.
- Geen vermogensopbouw: Je betaalt elke maand huur zonder dat je iets opbouwt voor de toekomst.
- Beperkte huurbescherming: In de vrije sector kunnen contracten tijdelijk zijn en kan de huur jaarlijks stijgen.
- Minder vrijheid: Je kunt de woning vaak niet naar eigen smaak aanpassen.
Voordelen van kopen
- Lagere maandlasten dan huren: Vaak is een hypotheek goedkoper dan een vergelijkbare huurwoning.
- Vermogensopbouw: Je betaalt aan je eigen woning in plaats van aan een verhuurder.
- Waardestijging: Op de lange termijn kan je huis meer waard worden, waardoor je winst maakt bij verkoop.
- Meer woonzekerheid: Je bent niet afhankelijk van een verhuurder of veranderende huurcontracten.
Nadelen van kopen
- Eigen geld nodig: Je moet sparen voor bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatie.
- Minder flexibel: Verhuizen is lastiger, vooral als je je huis niet snel verkoopt.
- Onderhoudskosten: Je bent zelf verantwoordelijk voor reparaties en onderhoud.
- Risico op waardedaling: De huizenmarkt kan schommelen, waardoor je huis minder waard kan worden.
De keuze tussen huren en kopen hangt dus af van je persoonlijke situatie. Als je flexibiliteit wilt en geen grote investering wilt doen, is huren de beste optie. Wil je echter langer in Nederland blijven en lagere maandlasten met vermogensopbouw? Dan kan kopen een slimme investering zijn.
Kan ik je helpen?
Als expat in Nederland begin je aan een spannend avontuur: het vinden van een plek om thuis te noemen in een nieuw land en een compleet nieuwe omgeving.
Mijn naam is Esther van Dijk en ik ben een gecertificeerd en geregistreerd makelaar, taxateur, bouwkundig adviseur, duurzaamheidsadviseur en universitair opgeleide marketeer. Kies je voor mij, dan kies je voor zorgvuldigheid, gemak, betrokkenheid en persoonlijk contact. Ik werk met vaste tarieven (geen courtage) op basis van een uitstekende prijs-kwaliteitverhouding.
Schakel mij in als je expatmakelaar:
- Direct persoonlijk contact, geen callcenter
- Snelle reacties op al je vragen
- Communicatie in Nederlands, Engels, Frans en Duits
- Heb je vragen of wil je vrijblijvend advies? Neem gerust contact met mij op.
Bezoek mijn website voor expats
Je mag mij ook altijd bellen: 0621176109
Of mailen naar: info@esthervandijk.nl