Wat zijn de kosten als je een huis koopt in Nederland?
Expats
Esther van Dijk
Expats
7 min

Wat zijn de kosten als je een huis koopt in Nederland?

7 min

Je bent net in Nederland en wilt een huis kopen. Op Funda zie je een leuk huis voor €400.000. Dat past binnen je budget! Maar dan krijg je te horen over 'kosten koper', overdrachtsbelasting en nog veel meer kosten. Opeens lijkt dat huis een stuk duurder. Herkenbaar?

In deze gids leg ik je precies uit welke kosten je kunt verwachten als je als expat een huis koopt in Nederland. Geen verrassingen meer. Je leert:

  1. Hoeveel je echt moet betalen voor een huis
  2. Welke extra kosten er zijn
  3. Hoe je kunt besparen
  4. Waar je recht op hebt als expat

Als makelaar help ik elke dag expats bij het kopen van een huis. Ik zie steeds dezelfde vragen over kosten terugkomen. Daarom deel ik in deze gids alles wat je moet weten. Zo kun jij straks een slimme keuze maken.

De aankoopprijs: meer dan alleen de vraagprijs

Je ziet op Funda een huis voor €400.000. Maar wat betekent die prijs eigenlijk? In Nederland werkt het anders dan je misschien gewend bent. Laat mij je uitleggen hoe het zit.

Vraagprijs vs. koopprijs

De vraagprijs is in Nederland vaak een startprijs. Het is niet altijd de prijs die je uiteindelijk betaalt. In populaire gebieden zoals Amsterdam, Utrecht of Rotterdam betaal je meestal meer dan de vraagprijs. Dit heet 'overbieden'.

Een voorbeeld: Je ziet een huis voor €400.000. In Amsterdam moet je nu vaak 5-10% meer bieden. Dat betekent dat je eigenlijk moet denken aan €420.000 tot €440.000 als koopprijs.

Wat is een normaal bod?

Dit hangt af van waar je wilt wonen:

  1. In Amsterdam betaal je meestal 5-10% meer dan de vraagprijs
  2. In middelgrote steden zoals Haarlem of Utrecht is dit 3-8%
  3. In kleinere steden en dorpen ligt de koopprijs dichter bij de vraagprijs

Wat is een normaal bod?

Kosten koper: de extra kosten die je niet ziet

Als je een huis koopt in Nederland, zie je vaak 'k.k.' achter de prijs staan. Dit betekent 'kosten koper'. Dit zijn extra kosten die je moet betalen naast de koopprijs. Laat me je uitleggen wat dit precies betekent voor jouw portemonnee.

De overdrachtsbelasting

Bij het kopen van een huis betaal je belasting aan de overheid. Dit heet de overdrachtsbelasting. In 2025 is dit 2% van de koopprijs als je er zelf in gaat wonen. Bij een huis van €400.000 betaal je dus €8.000 aan belasting. Dit moet je zelf regelen via de notaris.

Vrijstelling voor starters

Ben je jonger dan 35 jaar en koop je een woning onder €510.000? Dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Dit geldt alleen als je nog niet eerder een huis hebt gekocht.

De notaris: jouw juridische helper

In Nederland moet je altijd naar een notaris als je een huis koopt. De notaris zorgt ervoor dat alles juridisch goed geregeld is. Je betaalt hiervoor ongeveer €1.500 tot €2.500. Dit hangt af van wat je allemaal moet regelen. De notaris maakt de koopakte en de hypotheekakte. Ook controleert hij of er geen schulden op het huis zitten.

Wat kost een notaris?

  • Gemiddeld tussen €1.000 en €2.000, afhankelijk van de notaris en locatie.
  • Kadasterkosten om jouw woning in te schrijven: €150 tot €250.

De taxatie van je huis

De bank wil weten wat het huis waard is voordat ze je een hypotheek geven. Daarom moet je het huis laten taxeren. Een taxateur komt langs en maakt een rapport. Dit kost tussen de €400 en €700. Je kunt de taxateur niet zelf kiezen - die moet onafhankelijk zijn.

Bouwkundige keuring: is het nodig?

Een bouwkundige keuring is niet verplicht, maar wél verstandig, vooral bij oudere huizen. Dit voorkomt onverwachte kosten voor verborgen gebreken.

  • Kosten: gemiddeld €300 tot €500.
  • Wat wordt gecontroleerd? Denk aan houtrot, lekkages en scheuren in de muren.

De hypotheekadviseur

De hypotheekadviseur

Als expat is het slim om een hypotheekadviseur te nemen. Die kent de regels voor internationale kopers en weet welke bank het beste bij jouw situatie past.

Een hypotheekadviseur kost tussen de €2.500 en €3.500. Dit lijkt veel, maar een goede adviseur kan je duizenden euro's besparen op je hypotheek.

Je eigen makelaar

In Nederland is het mogelijk om je eigen makelaar te hebben als je een huis koopt. Die heet een aankoopmakelaar.

Een aankoopmakelaar helpt je bij het zoeken van huizen en regelt bezichtigingen voor je. Daarnaast ondersteunt de makelaar je bij het onderhandelen over de prijs, zodat je niet te veel betaalt. Ook controleert de aankoopmakelaar het koopcontract om ervoor te zorgen dat alles juridisch in orde is.

De kosten voor een aankoopmakelaar verschillen. Meestal betaal je een percentage van de aankoopprijs, vaak tussen de 1% en 2%. Sommige makelaars werken met een vast tarief, dat gemiddeld tussen de €3.000 en €5.000 ligt.

De totale kosten

Bij een huis van €400.000 moet je rekening houden met ongeveer €20.000 aan kosten koper. Dit is een flink bedrag wat je niet altijd kunt meefinancieren in je hypotheek. Dit hangt weer af van de taxatiewaarde van je woning. Je moet dit geld dus zelf hebben gespaard.

Het goede nieuws? Deze kosten kun je vaak aftrekken van de belasting. Behalve de overdrachtsbelasting mag je alle kosten die te maken hebben met je hypotheek aftrekken. Dat scheelt weer in je belastingaangifte.

Hypotheekkosten: wat moet je elke maand betalen?

Als je een huis koopt, wil je natuurlijk weten wat je elke maand moet betalen. Dit hangt af van verschillende dingen. Ik leg je uit hoe het werkt, zonder moeilijke woorden.

Je maandelijkse hypotheek

Een hypotheek afsluiten betekent niet alleen dat je een lening aangaat, maar ook dat je maandelijks vaste kosten hebt. Het is belangrijk om te weten hoeveel je per maand gaat betalen, zodat je zeker weet dat je jouw hypotheek kunt dragen naast je andere uitgaven.

Hoe bereken je je maandlasten?

De maandelijkse kosten van je hypotheek hangen af van een aantal factoren:

  • De hoogte van je hypotheek – Hoe meer je leent, hoe hoger je maandlasten.
  • De hypotheekrente – Dit bepaalt hoeveel rente je betaalt over je lening.
  • De looptijd van je hypotheek – Een langere looptijd betekent lagere maandlasten, maar op de lange termijn betaal je meer rente.
  • De hypotheekvorm – In Nederland zijn de meest gekozen hypotheekvormen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek.

Voorbeeldberekening van maandlasten

Stel, je sluit een hypotheek af van €300.000 met een rente van 4% en een looptijd van 30 jaar.

  • Bij een annuïteitenhypotheek betaal je in het begin ongeveer €1.432 per maand. Dit bedrag bestaat uit rente en aflossing, en blijft in het begin ongeveer gelijk. Na verloop van tijd betaal je steeds minder rente en los je meer af.
  • Bij een lineaire hypotheek betaal je aan het begin €1.667 per maand. Dit bedrag wordt elke maand lager, omdat je steeds minder rente betaalt.

De hypotheekrente

De hypotheekrente

De rente die je betaalt, hangt af van:

  1. Hoe lang je de rente vastzet
  2. Of je een vast of variabel tarief kiest
  3. Je situatie als expat
  4. Of je de 30% regeling hebt

De 30% regeling is een belastingvoordeel voor internationale werknemers in Nederland. Het is een regeling die je kan helpen als expat bij het kopen van een huis. De Expatregeling is voor buitenlandse werknemers die tijdelijk in Nederland werken en meer dan € 46.660 per jaar verdienen.

Zij kunnen onder voorwaarden 5 jaar lang belastingvrij een vergoeding krijgen. Hier vind je alle recente informatie met betrekking tot deze regeling.

Andere maandelijkse kosten

Naast je hypotheek betaal je nog meer vaste kosten:

De opstalverzekering

Je moet je huis verzekeren. Dit kost ongeveer €20-30 per maand. Dit beschermt je huis tegen brand, storm en andere schade.

Gemeentelijke belastingen

Elke gemeente vraagt belasting voor:

  1. Afvalverwerking
  2. Riool
  3. OZB (belasting op je huis)

Dit is meestal tussen €50 en €150 per maand, afhankelijk van waar je woont.

Energiekosten

In Nederlandse huizen betaal je voor:

  1. Gas (voor verwarming en koken)
  2. Elektriciteit
  3. Water

Reken op €150-400 per maand, afhankelijk van je huis en gebruik.

Je belastingvoordeel

In Nederland krijg je belastingvoordeel op je hypotheek. Dit heet hypotheekrenteaftrek. Je mag de rente die je betaalt aftrekken van je belasting. Hierdoor betaal je netto minder. Als je hypotheek lager is dan €435.000, kun je NHG afsluiten. Dit kost 0,6% van het leenbedrag, maar kan je lagere hypotheekrente opleveren.

Andere kosten waar je rekening mee moet houden

Andere kosten waar je rekening mee moet houden

Er zijn ook nog een aantal andere kosten waar je rekening mee moet houden

VvE-kosten bij appartementen

Koop je een appartement? Dan krijg je te maken met de VvE (Vereniging van Eigenaren). Je betaalt elke maand een bedrag voor:

  1. Onderhoud van het gebouw
  2. Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes
  3. Verzekeringen
  4. Sparen voor grote reparaties

Dit kost meestal tussen €150 en €400 per maand. Dit is niet onderhandelbaar - je moet dit betalen.

Verhuiskosten

Vergeet ook niet de kosten van de verhuizing zelf:

  1. Een verhuisbedrijf (€1.000 - €2.000)
  2. Nieuwe meubels
  3. Aansluiting van internet en TV
  4. Kleine reparaties en verfwerk

Verzekeringen

In Nederland heb je verschillende verzekeringen nodig:

  1. Opstalverzekering (verplicht bij een hypotheek)
  2. Inboedelverzekering (voor je spullen)
  3. Aansprakelijkheidsverzekering (in Nederland heel normaal)
  4. Dit kost tussen €50 en €100 per maand.

Conclusie

Je weet nu ongeveer wat het kost om een huis te kopen in Nederland. Van de vraagprijs tot de laatste lamp. Je hebt gezien dat er meer bij komt kijken dan alleen de koopprijs.

Met deze informatie kun je:

  1. Een realistisch budget maken
  2. Genoeg geld opzij zetten voor extra kosten
  3. Gebruik maken van alle voordelen voor expats
  4. Slimme keuzes maken bij je aankoop

Kan ik je helpen?

Als expat in Nederland begin je aan een spannend avontuur: het vinden van een plek om thuis te noemen in een nieuw land en een compleet nieuwe omgeving.

Mijn naam is Esther van Dijk en ik ben een gecertificeerd en geregistreerd makelaar, taxateur, bouwkundig adviseur, duurzaamheidsadviseur en universitair opgeleide marketeer. Kies je voor mij,dan kies je voor zorgvuldigheid, gemak, betrokkenheid en persoonlijk contact. Ik werk met vaste tarieven (geen courtage) op basis van een uitstekende prijs-kwaliteitverhouding.

Schakel mij in als je expatmakelaar:

  1. Direct persoonlijk contact, geen callcenter
  2. Snelle reacties op al je vragen
  3. Communicatie in Nederlands, Engels, Frans en Duits

Heb je vragen of wil je vrijblijvend advies? Neem gerust contact met mij op.

Heb je vragen of wil je vrijblijvend advies? Neem gerust contact met mij op.

Bezoek mijn website voor expats

Je mag mij ook altijd bellen: 0621176109
Of mailen naar: info@esthervandijk.nl