Wanneer kun je aansprakelijk gesteld worden voor gebreken?
De term ‘verborgen gebreken’ kent iedereen wel. Een verborgen gebrek is een gebrek dat een koper ontdekt nadat hij/zij eigenaar is geworden van een woning. Je kunt dan bijvoorbeeld denken aan lekkage, een slechte fundering of houtrot. Kun je als verkoper van de woning aansprakelijk gesteld worden voor deze gebreken? In dit blog vertel ik er meer over.
Wat zijn verborgen gebreken?
Gebreken zijn vaak zichtbaar, zoals rotte kozijnen of scheuren in muren. Er kunnen echter ook gebreken zijn die niet zichtbaar zijn. Dit worden verborgen gebreken genoemd. Deze gebreken worden pas na de oplevering van de woning ontdekt door de koper.
Voorbeelden van verborgen gebreken zijn bijvoorbeeld asbest, houtrot of een onzichtbaar vochtprobleem. Voor de aankoop van de woning heeft de koper deze gebreken niet kunnen zien. Het kan ook zijn dat de verkoper ook geen idee had van deze gebreken (het worden dan onbekende gebreken genoemd).
Aansprakelijkheid bij verborgen gebreken
Het is geen eenvoudige kwestie als het gaat om de vraag wie aansprakelijk is bij verborgen gebreken. Zowel de koper als de verkoper heeft namelijk verplichtingen bij het sluiten van een koopovereenkomst. De verkoper heeft een mededelingsplicht. Dit betekent dat alle gebreken, die bij hem bekend zijn, gemeld moeten worden aan de potentiële koper. Daarnaast is de verkoper verplicht om alle vragen naar eerlijkheid te beantwoorden.
De koper heeft een onderzoeksplicht. Dit houdt in dat hij het huis grondig dient te onderzoeken, zodat hij zichtbare gebreken zelf vast kan stellen. Een bouwkundige keuring kan hier een onderdeel van zijn. De verkoper kan niet aansprakelijk worden gesteld voor gebreken die de koper zelf heeft gezien of had kunnen zien.
Wat als er sprake is van verborgen gebreken?
Het kan voorkomen dat er na de overdracht ineens een verborgen gebrek aan het licht komt; wie is hier dan verantwoordelijk voor? Om deze vraag te kunnen beantwoorden zou er naar meerdere factoren gekeken moeten worden.
Allereerst moet er bewezen worden dat het gebrek niet zichtbaar was tijdens de overdracht en dat de koper dit niet zelf had kunnen vaststellen. Het moet dus echt gaan om een verborgen gebrek. De koper kan niet aansprakelijk worden gesteld als dit niet het geval is.
Daarnaast is de ernst van het gebrek van belang. De verkoper kan namelijk alleen maar verantwoordelijk gesteld worden als het verborgen gebrek zo ernstig is dat normaal gebruik van de woning onmogelijk is. Je kunt dan bijvoorbeeld denken aan een lekkage in het dak of een lekkende gasleiding.
Tot slot is het belangrijk om te weten of het gaat om een voorziening waarvan de koper redelijkerwijs had mogen verwachten dat deze aanwezig zou zijn, zonder dit te hoeven betwijfelen. Een koper mag er bijvoorbeeld vanuit gaan dat de woning een dak heeft dat niet lekt, maar als er overduidelijke sporen van lekkage zijn, dan dient de koper de staat van het dak in twijfel te brengen.
Clausules in de koopovereenkomst
Zoals je hebt kunnen lezen heeft zowel de koper als de verkoper plichten als het gaat om verborgen gebreken. Daarnaast speelt de koopovereenkomst ook een rol in het bepalen van de aansprakelijkheid. Als er een ouderdomsclausule aanwezig is, dan kan de verkoper minder makkelijk verantwoordelijk worden gesteld voor eventuele verborgen gebreken. De koper is dan immers op de hoogte van het feit dat het om een oud huis gaat en dat er meer kans is op gebreken dan bij een jonger huis. Andersom kan het ook zijn dat de koper garanties heeft laten opnemen in het koopcontract, bijvoorbeeld dat de verwarmingsinstallatie naar behoren werkt.
Tot slot moet het verborgen gebrek binnen een bepaalde termijn vermeld worden. Hier staan enkele maanden voor. Gebeurt het buiten deze termijn, dan kan de zaak beschouwd worden als verjaard.
Conclusie
Het is niet altijd gemakkelijk om vast te stellen wie er verantwoordelijk is bij verborgen gebreken en opdraait voor de gemaakte kosten. Krijgt u als koper of verkoper van een huis te maken met verborgen gebreken? Dan is het verstandig om juridische hulp in te schakelen.
Esther van Dijk Makelaardij
Ben je op zoek naar een woning in de regio Hoorn? Esther van Dijk Makelaardij helpt je graag in de zoektocht naar jouw droomhuis. Ik ondersteun je bij de beoordeling van de bouwkundige staat van het huis, ga mee naar de bezichtiging en adviseer je op het gebied van (eventueel achterstallig) onderhoud en de energiezuinigheid van de woning. Ook help ik je bij de onderhandeling en het opstellen van de koopakte. Als Gecertificeerd Register Makelaar, duurzaamheidsadviseur, bouwkundig adviseur en universitair geschoolde marketeer ben je bij mij altijd verzekerd van het beste resultaat.
Ik verzorg de volgende diensten:
Heb je vragen of wil je vrijblijvend advies? Neem gerust contact met mij op.
Je mag mij ook altijd bellen: 0621176109
Gerelateerde artikelen
In de kennisbank van Esther van Dijk Makelaardij vind je tientallen artikelen met waardevolle informatie. Heb je deze artikelen al gelezen:
