Wat moet je regelen voordat je een huis verkoopt na een overlijden?
Je hebt een dierbare verloren, en naast het verdriet komt er nu ook een hoop regelwerk op je af. Eén van de grote vragen is wat je allemaal moet regelen voordat je de woning van de overledene kunt verkopen. Dat is niet alleen een emotioneel beladen taak, maar ook een proces met juridische en praktische stappen waar je misschien nog nooit mee te maken hebt gehad.
In dit blog neem ik je stap voor stap mee. Ik laat zien waar je op moet letten en geven je het vertrouwen dat je deze moeilijke klus aankunt, zonder dat je belangrijke zaken over het hoofd ziet.
Voorbereiden van de verkoop
Het goed voorbereiden van de verkoop van een huis uit een erfenis is cruciaal. Als je niet op tijd de juiste dingen regelt, kun je te maken krijgen met vertraging, extra kosten of zelfs juridische problemen. Stel je voor dat je een koper vindt, maar de notaris de verkoop niet kan afronden omdat jij nog geen verklaring van erfrecht hebt. Dit is het officiële document dat bevestigt wie de erfgenamen zijn. Of denk aan de erfbelasting: als je die te laat aangeeft of betaalt, riskeer je een boete. Dit alles komt bovenop de emoties die een overlijden met zich meebrengt.
Kortom, door op tijd de juiste dingen te regelen voorkom je stress en geef je jezelf de rust om je op het rouwproces te richten. Het is belangrijk om te begrijpen wat er allemaal bij komt kijken, zodat je niet voor nare verrassingen komt te staan.
Een aantal veelgemaakte fouten
In de praktijk kan het zijn dat mensen in deze situatie vaak een paar veelvoorkomende fouten maken. Een daarvan is te snel handelen zonder overzicht. In de haast om “alles maar geregeld te hebben” beginnen sommige mensen meteen met het leeghalen van het huis of het verdelen van bezittingen. Helaas kan zo’n stap betekenen dat je de erfenis zuiver aanvaardt – inclusief eventuele schulden.
Ook gebeurt het vaak dat men vergeet het testament te controleren of niet alle erfgenamen op één lijn brengt voordat de verkoop wordt ingezet. Dat kan later tot misverstanden of conflicten leiden.
Je kunt dit hele proces het beste rustig en stap voor stap aanpakken. Neem de tijd om eerst alle informatie te verzamelen: is er een testament en wat staat daarin? Zijn er schulden of belastingen om rekening mee te houden? Communiceer open met alle betrokken familieleden, zodat iedereen weet waar hij of zij aan toe is. Met duidelijke afspraken en tijdige inschakeling van professionele hulp kunnen veel problemen voorkomen worden. Kortom, éérst orde op zaken, dan pas verkopen, zo houd je de regie en voorkom je fouten.
Wat zijn de stappen die gezet moeten worden?
De belangrijkste stappen op een rij:
Stap 1: Controleer het testament en de erfgenamen.
Zoek uit of de overledene een testament heeft. Dit kun je navragen bij het Centraal Testamentenregister of bij een notaris. In het testament staat wie de erfgenamen zijn en wat iedereen krijgt. Als er geen testament is, bepaalt de wet wie erft (meestal de partner en kinderen). Het is belangrijk om duidelijk te hebben wie de nieuwe eigenaren van het huis zijn voordat je iets verkoopt.
Ook staat in een testament of er een executeur is benoemd, dat is iemand die door de overledene is aangewezen om de nalatenschap af te wikkelen. Als er een executeur is, mag die vaak de woning verkopen zonder toestemming van alle erfgenamen. Is er geen executeur, dan moeten de erfgenamen samen beslissen wat er met het huis gebeurt.
Stap 2: Aanvaard de erfenis op de juiste manier.
Voordat je activa zoals een huis kunt verkopen, moet je als erfgenaam besluiten of je de erfenis aanvaardt. Je hebt drie opties:
- zuiver aanvaarden (je accepteert alle bezittingen en schulden),
- beneficiair aanvaarden (ook wel aanvaarden onder voorwaarden je accepteert de erfenis alleen als deze positief uitpakt, dit moet je via de rechtbank regelen)
- verwerpen (je slaat de erfenis helemaal af).
Als je vermoedt dat er meer schulden dan bezittingen zijn, is beneficiair aanvaarden verstandig zodat je niet met eigen geld hoeft bij te betalen. Heb je eenmaal (beneficiair) aanvaard, dan kun je samen met de andere erfgenamen door naar de volgende stap.
Stap 3: Regel de wettelijke papieren (verklaring van erfrecht).
Ga naar een notaris om een verklaring van erfrecht op te laten stellen. In dit document staat zwart op wit wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is om namens de erfenis te handelen. Dit is nodig omdat een makelaar en de koper willen weten dat jij daadwerkelijk het huis mág verkopen. Met een verklaring van erfrecht bewijs je dat je gerechtigd bent om de woning te verkopen. De notaris kan dit document ook inschrijven bij het Kadaster (het register van alle huizen) zodat voor iedereen zichtbaar is dat jij de verkoop mag afhandelen. Dit inschrijven is niet wettelijk verplicht, maar wel heel handig als je kopers zekerheid wilt geven.
Stap 4: Breng de financiën op orde (hypotheek en erfbelasting).
Kijk goed naar de financiële situatie rond het huis. Had de overledene een hypotheek op de woning? Meld het overlijden bij de bank of hypotheekverstrekker. Vaak is er een overlijdensrisicoverzekering gekoppeld die (een deel van) de hypotheek aflost. Blijf in de tussentijd de maandlasten betalen van de hypotheek en de vaste lasten van het huis, zodat er geen betalingsachterstanden ontstaan.
Vervolgens: erfbelasting. De Belastingdienst moet binnen acht maanden na het overlijden een aangifte erfbelasting ontvangen als de erfenis boven de vrijstellingsgrens uitkomt. Voor een geërfd huis berekent de Belastingdienst de erfbelasting meestal over de WOZ-waarde van het jaar van overlijden (min de openstaande hypotheekschuld). Is de WOZ-waarde van het jaar ná overlijden lager, dan mag je die gebruiken – dit kan schelen in de belasting. Elke erfgenaam heeft een vrijstelling (partners hebben een hoge vrijstelling, kinderen een lagere), dus mogelijk hoef je niets of weinig te betalen als het huis naar de partner gaat. Toch is het belangrijk om hierop voorbereid te zijn: vraag de notaris of belastingadviseur om te berekenen hoeveel erfbelasting er ongeveer afgedragen moet worden, zodat je dit geld apart kunt houden uit de verkoopopbrengst.
Stap 5: Maak het huis verkoopklaar.
Nu de papieren en financiën geregeld zijn, kun je het huis in gereedheid brengen voor de verkoop. Dit is vaak ook emotioneel: je gaat de woning van je dierbare leeghalen en opruimen. Probeer waardevolle of sentimentele spullen onder de erfgenamen te verdelen in goed overleg, zodat iedereen zich hierin kan vinden. Controleer of de woning nog goed verzekerd is tijdens de leegstand en of bijvoorbeeld de opstalverzekering door blijft lopen tot de overdracht. Verder is het slim om het huis een beetje op te frissen: haal persoonlijke spullen weg, maak alles schoon en voer kleine reparaties uit.
Een frisse uitstraling helpt om kopers aan te trekken. Vergeet ook niet om een energielabel aan te vragen als dat er nog niet is, dit is sinds 2021 verplicht wanneer je een huis te koop zet. Tot slot kun je in deze stap een waarde bepaling laten doen, bijvoorbeeld door een makelaar, zodat je een realistische verkoopprijs bepaalt. Met een goed beeld van de woningwaarde voorkom je dat je te laag of te hoog inzet bij de verkoop.
Stap 6: Start het verkoopproces.
Als alles klaarstaat: de erfgenamen zijn akkoord, de documenten zijn in orde en het huis ziet er netjes uit, dan kun je daadwerkelijk beginnen met verkopen. In veel gevallen schakelen families een makelaar in om hen te helpen. Zo’n professional kent de markt en weet hoe je een huis het beste presenteert en aanbiedt. Je kunt uiteraard ook zelf verkopen, maar bedenk dat je in een emotionele periode zit. Een makelaar kan veel zorgen uit handen nemen, van het adverteren van de woning tot het onderhandelen met potentiële kopers.
Zodra er een koper is gevonden en jullie het eens zijn over de prijs, zal de notaris de verkoop afronden. Die stelt de officiële koopakte en leveringsakte op en zorgt dat de woning overgaat op naam van de nieuwe eigenaar. De opbrengst van de verkoop wordt vervolgens volgens de erfenisverdeling aan de erfgenamen uitgekeerd (na aflossing van de hypotheek en betaling van eventuele belasting). Gefeliciteerd, je hebt dan deze moeilijke taak succesvol volbracht!
Heb je altijd een testament nodig om een huis na een overlijden te kunnen verkopen?
Nee, een huis verkopen kan ook zonder testament. Het belangrijkste is dat duidelijk is wie de erfgenamen/eigenaren zijn. Als er een testament is, bepaalt dat wie erft en of er speciale wensen zijn (bijvoorbeeld iemand mag nog in het huis wonen). Zonder testament wijst de wet de erfgenamen aan (partner, kinderen, enz.).
In beide gevallen heb je doorgaans een verklaring van erfrecht van de notaris nodig om aan te tonen dat jij mag verkopen. Met of zonder testament: je moet altijd kunnen bewijzen dat jij bevoegd bent om de woning te verkopen.
Moet je erfbelasting betalen over de verkoop van een geërfd huis?
Je betaalt erfbelasting over het erven van het huis, niet apart over de verkoop zelf. Dat wil zeggen: de Belastingdienst kijkt naar de waarde van het huis op het moment van overlijden (vaak de WOZ-waarde). Over die waarde (minus eventuele hypotheek) berekent men of je erfbelasting moet betalen en zo ja, hoeveel. Als je het huis later voor meer of minder verkoopt, verandert dat de erfbelasting niet. Wel is het zo dat je binnen acht maanden na het overlijden aangifte moet doen en de belasting moet betalen, ongeacht of het huis al verkocht is.
Gelukkig kun je de betaling meestal uitstellen tot na de verkoop als het vermogen in het huis zit – de Belastingdienst kan daarvoor samen met jou een regeling treffen. En krijg je het huis als partner? Dan is de vrijstelling zo hoog dat je vaak geen erfbelasting hoeft te betalen. Krijg je het als kind? Dan heb je een lagere vrijstelling en betaal je over het meerdere een percentage. Laat je hierover adviseren als je twijfelt, zodat je niet te veel betaalt en op tijd aangifte doet.
Wat als niet alle erfgenamen het eens zijn over de verkoop?
Dit kan lastig zijn. Alle erfgenamen hebben zeggenschap over de geërfde woning. Als één erfgenaam niet wil verkopen, is het belangrijk om in gesprek te gaan en te zoeken naar een oplossing. Misschien wil diegene in het huis blijven wonen of heeft hij/zij een emotionele band met de woning. Probeer afspraken te maken, bijvoorbeeld dat één erfgenaam de ander(en) uitkoopt om het huis zelf te houden.
Lukt het onderling echt niet, dan kun je mediation inschakelen of in het uiterste geval via de rechter een verdeling afdwingen. Dat is echter tijdrovend en kostbaar, dus probeer er samen uit te komen. Open communicatie en begrip voor elkaars standpunten zijn hier de sleutel.
Zelf verkopen of een makelaar inschakelen?
Zelf verkopen vs. verkopen met een makelaar: Je kunt ervoor kiezen om de woning zelf te verkopen of om een makelaar in te schakelen. Zelf verkopen bespaart je de makelaarscourtage, maar bedenk dat er veel op je af komt. Alle bezichtigingen regelen, onderhandelen met kopers en het papierwerk voorbereiden vergen tijd en kennis en dat terwijl je misschien nog midden in de verwerking van het verlies zit. Een goede makelaar ontzorgt je op dit vlak: hij/zij kent de marktwaarde, heeft een netwerk van potentiële kopers en neemt het onderhandelingsproces over.
Ook houden makelaars rekening met de emoties die kunnen spelen; ze benaderen de verkoop zakelijk, terwijl jij misschien herinneringen aan het huis hebt die het lastiger maken om objectief te blijven. Veel nabestaanden ervaren dat de hulp van een makelaar rust geeft en uiteindelijk een betere verkoopprijs oplevert. Natuurlijk kun je het ook zelf, maar zorg dan dat je je goed verdiept in wat erbij komt kijken. En overleg altijd met de mede-erfgenamen: zijn zij akkoord met de gekozen aanpak?
Hoe lang duurt het om een geërfd huis te verkopen?
Dat verschilt per situatie. Het kan enkele weken duren om alle papieren (verklaring van erfrecht, taxatie, energielabel) rond te krijgen. In de tussentijd kun je het huis alvast klaarmaken voor verkoop. Soms vindt men snel een koper, maar het kan ook maanden duren afhankelijk van de markt. Reken erop dat je meestal een paar maanden bezig bent van overlijden tot daadwerkelijke verkoop. Het belangrijkst is dat je geen stappen overslaat: beter iets meer tijd nemen om alles goed te regelen, dan straks problemen krijgen omdat iets niet klopt.
Heb je het geld uit de verkoop snel nodig (bijvoorbeeld voor erfbelasting of schulden), bespreek dit dan met de notaris of bank; soms is een voorschot of overbruggingskrediet mogelijk. Maar meestal is geduld de beste aanpak, zodat je in alle rust zowel de zakelijke kant als je eigen verwerking de ruimte geeft.
Conclusie
Een huis verkopen na het overlijden van een dierbare is een van de moeilijkste dingen om te doen. Het gaat niet alleen om stenen en papieren, maar ook om emoties en herinneringen. Als je vooraf de juiste stappen zet, van het controleren van het testament tot het regelen van alle papierwerk en financiële zaken, kun je deze taak met meer vertrouwen en minder stress aanpakken. Onthoud dat je er niet alleen voor staat. Vraag hulp aan familie, vrienden of experts wanneer je die nodig hebt. Heb je twijfels of loop je ergens tegenaan? Schroom dan niet om juridisch of financieel advies in te winnen, zodat alles soepel en correct verloopt.
Uiteindelijk heb je, door zorgvuldig te werk te gaan, niet alleen het huis verkocht maar ook de nalatenschap van je dierbare op een respectvolle manier afgehandeld. Dat geeft rust voor iedereen. Je kunt dit, stap voor stap. En als je ooit nog eens voor zo’n situatie staat (of iemand kent die hiermee worstelt), dan weet je nu wat er moet gebeuren. Succes, en veel sterkte bij alles wat er komt kijken.
Esther van Dijk Makelaardij
Esther van Dijk Makelaardij helpt je graag in de zoektocht naar jouw droomhuis. Ik ondersteun je bij de beoordeling van de bouwkundige staat van het huis, ga mee naar de bezichtiging en adviseer je op het gebied van (eventueel achterstallig) onderhoud en de energiezuinigheid van de woning. Ook help ik je bij de onderhandeling en het opstellen van de koopakte. Als Gecertificeerd Register Makelaar, duurzaamheidsadviseur, bouwkundig adviseur en universitair geschoolde marketeer ben je bij mij altijd verzekerd van het beste resultaat.
Ik verzorg de volgende diensten:
Heb je vragen of wil je vrijblijvend advies? Neem gerust contact met mij op.
Je mag mij ook altijd bellen: 0621176109
