Kun je meer hypotheek krijgen dan de taxatiewaarde?

Je bent verliefd op een huis, brengt een bod uit en… het wordt geaccepteerd. Maar dan komt het taxatierapport binnen. De woning wordt lager getaxeerd dan jouw bod. Paniek. Want kan je dan nog wel genoeg hypotheek krijgen? En wie betaalt het verschil?

In dit artikel leg ik haarfijn uit hoe banken omgaan met een lage taxatiewaarde, of je dan alsnog meer hypotheek kunt krijgen, en wat je opties zijn als er een gat ontstaat tussen taxatie en aankoopprijs. Inclusief slimme tips uit de praktijk.

Overbieden en taxatiewaarde

De huizenmarkt is krap. In veel dorpen en steden is het inmiddels normaal om boven de vraagprijs te bieden. Vooral bij populaire woningen krijg je vaak te maken met meerdere geïnteresseerden tegelijk. Wie het huis wil, moet snel beslissen en vaak méér bieden dan de verkoopprijs.

Maar hier komt het lastige deel: de bank bepaalt niet jouw hypotheek op basis van wat jij biedt, maar op basis van wat het huis volgens een onafhankelijke taxateur waard is. En die waarde ligt lang niet altijd op hetzelfde niveau als jouw bod.

Dat verschil kan grote gevolgen hebben. Want als jouw bod hoger is dan de taxatiewaarde, krijg je niet zomaar meer hypotheek. Veel kopers hebben dit pas door als het al te laat is. Ze komen voor financiële verrassingen te staan, moeten ineens eigen geld inleggen of zien zelfs hun droomhuis aan hun neus voorbijgaan.

Daarom is het belangrijk om precies te weten hoe dit werkt, vóórdat je een bod uitbrengt. Want hoe graag je een huis ook wilt, je moet ook weten of het financieel haalbaar is.

Hoe dit precies werkt

De bank kijkt bij het verstrekken van een hypotheek naar de waarde van de woning die je koopt. Die waarde wordt vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Waarom? Omdat de woning dient als onderpand voor de lening. Mocht je ooit stoppen met betalen, dan moet de bank het huis kunnen verkopen om hun geld terug te krijgen.

Daarom financieren banken alleen tot aan de waarde die het huis volgens de taxateur waard is. En dat bedrag kan lager liggen dan wat jij hebt geboden.

Een voorbeeld: je koopt een huis voor 420.000 euro. De taxateur schat de woning echter op 400.000 euro. Dan krijg je, in een standaard situatie zonder extra regelingen, maximaal 400.000 euro hypotheek. De overige 20.000 euro moet je zelf bijleggen.

Maar dat is nog niet alles. Naast dit verschil moet je ook eigen geld inbrengen voor de zogeheten ‘kosten koper’. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten en de kosten van de hypotheekadviseur of makelaar. Dit zijn vaak tienduizenden euro’s.

Kun je meer hypotheek krijgen dan de taxatiewaarde?

Het korte antwoord is: nee, in principe niet. De maximale hypotheek die je van de bank kunt krijgen, wordt bepaald op basis van de taxatiewaarde van de woning en niet op basis van het bedrag dat jij bereid bent te betalen. Dit noemen ze ook wel de loan-to-value: de verhouding tussen de lening en de waarde van het onderpand.

Als jij meer biedt dan de woning waard is volgens de taxateur, dan zul je het verschil uit eigen zak moeten betalen. De bank financiert maximaal 100% van de taxatiewaarde, en niet meer

Er zijn wel een paar uitzonderingen. In sommige gevallen mag je extra lenen voor specifieke energiebesparende maatregelen, zoals zonnepanelen, een warmtepomp of HR++ glas. Dat kan tot maximaal 106% van de taxatiewaarde, maar alleen als je voldoet aan de voorwaarden én het energiebudget opneemt in je hypotheekaanvraag.

Ook kan er binnen de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) soms iets meer mogelijk zijn, afhankelijk van je inkomen en de exacte situatie. Maar ook dan geldt: het moet verantwoord zijn volgens de rekenregels van het Nibud, én je moet het verschil kunnen dragen.

Dus: wil je weten hoeveel je kunt lenen? Dan moet je niet alleen kijken naar je inkomen, maar ook naar wat het huis volgens een onafhankelijke taxatie waard is. Dat bepaalt de grens.

Wat als ik meer heb geboden dan het huis waard is?

Als je meer biedt dan het huis waard is volgens de taxateur, dan ontstaat er een verschil tussen de koopsom (jouw bod) en de taxatiewaarde (de waarde die de bank aanhoudt). Dat verschil moet je volledig zelf betalen met eigen geld. Dit kan spaargeld zijn, of een belastingvrije schenking van bijvoorbeeld je ouders.

Stel: je koopt een huis voor 415.000 euro, maar de taxateur stelt de waarde vast op 395.000 euro. Dan krijg je van de bank maximaal een hypotheek van 395.000 euro. De overige 20.000 euro moet je dus uit eigen middelen betalen. En dat bedrag komt nog bovenop de gebruikelijke kosten koper (zoals overdrachtsbelasting en notariskosten), die je ook al niet kunt meefinancieren.

Dit is een punt waarop veel mensen zich verkijken. Ze denken dat ze de volledige koopsom kunnen financieren, zeker als ze op papier voldoende inkomen hebben. Maar de bank kijkt altijd naar de waarde van het huis, niet naar jouw bod. En als je die extra duizenden euro’s niet beschikbaar hebt, kan de koop alsnog niet doorgaan — ondanks een goedgekeurde hypotheekaanvraag.

Daarom is het verstandig om vooraf goed te berekenen hoeveel eigen geld je nodig hebt als je gaat overbieden. Zo kom je niet voor onaangename verrassingen te staan.

Kan ik bezwaar maken tegen de taxatie?

Ja, dat kan, maar het is lastig. Een taxatie is officieel en moet aan strikte regels voldoen. De taxateur werkt onafhankelijk en mag zich niet laten beïnvloeden door jouw bod of jouw wensen. Als je denkt dat de waarde te laag is ingeschat, kun je wel een second opinion aanvragen door een andere taxateur in te schakelen. Dit is echter alleen zinvol als je sterke argumenten hebt, bijvoorbeeld recent verkochte vergelijkbare woningen die wél op jouw biedingsniveau zitten.

Let op: je kunt niet zomaar de bank dwingen om de hogere taxatie over te nemen. De bank beoordeelt welk rapport zij acceptabel vindt. In veel gevallen moet een nieuw rapport ook weer gevalideerd worden via het NWWI (het Nederlands Woning Waarde Instituut). Bezwaar maken kost dus tijd, geld en geeft geen garantie op succes.

Zijn er andere kosten die bovenop het verschil komen?

Ja, zeker. Naast het verschil tussen de taxatiewaarde en de koopsom zijn er nog meer kosten waar je rekening mee moet houden. Denk hierbij aan:

• Overdrachtsbelasting (vaak 2%, tenzij je vrijstelling hebt als starter)
• Notariskosten (akte van levering en hypotheekakte)
• Taxatiekosten
• Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek
• Kosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG) als je daarvoor kiest
• Eventuele hogere rente als je eigen inbreng lager is dan een bepaalde grens (loan-to-value bandbreedtes)

Deze kosten kunnen al snel oplopen tot tienduizenden euro’s. En omdat je ze meestal niet mee kunt financieren, moet je dit bedrag volledig uit eigen zak betalen. Veel mensen onderschatten deze ‘verborgen’ kosten.

Wat zijn mijn alternatieven als ik het verschil niet kan betalen?

Kom je erachter dat je het verschil tussen je bod en de taxatiewaarde niet zelf kunt ophoesten? Dan heb je drie opties:

Onderhandelen met de verkoper
Soms kun je proberen om de prijs alsnog omlaag te krijgen. Zeker als er meer taxaties zijn met een lagere uitkomst, kun je dit gebruiken als onderhandelingsmiddel. Het lukt niet altijd, maar het is het proberen waard.

De koop laten schieten
Als je een financieringsvoorbehoud hebt opgenomen in het koopcontract, kun je zonder boete van de koop afzien als je de financiering niet rond krijgt. Dit is zuur, maar soms de enige verstandige keuze.

Hulp van ouders of familie
Denk aan een schenking of familielening. Ouders mogen jaarlijks een bedrag belastingvrij schenken.

Praktische tips: zo voorkom je verrassingen

Een huis kopen is spannend, zeker in deze markt. Daarom is het slim om goed voorbereid te zijn. Deze tips helpen je om realistisch te bieden en financiële risico’s te beperken:

1. Bereken van tevoren je eigen spaargeldbuffer

Weet je hoeveel spaargeld je beschikbaar hebt voor extra kosten? Bereken dit vóór je gaat bieden. Zo weet je precies welk risico je kunt nemen als je besluit boven de vraagprijs te gaan. Houd hierbij niet alleen rekening met het verschil tussen bod en taxatiewaarde, maar ook met kosten koper en eventuele verbouwingsplannen.

2. Laat altijd een voorbehoud van financiering opnemen

Als je bod wordt geaccepteerd, zit je juridisch aan de koop vast tenzij je een voorbehoud van financiering hebt laten opnemen. Dit beschermt je als de hypotheek niet rondkomt, bijvoorbeeld omdat de taxatie te laag uitvalt. Zonder dit voorbehoud riskeer je een boete van 10% van de koopsom.

3. Werk samen met een aankoopmakelaar

Een aankoopmakelaar kent de markt, weet wat woningen écht waard zijn en helpt je inschatten of je bod realistisch is. Ook kan hij of zij meedenken over strategie bij overbieden en adviseren over hoe je je financiering het beste inricht. Daarmee voorkom je dat je te veel betaalt of onverwacht spaargeld tekortkomt.

4. Laat vooraf een desktop-taxatie of waardebepaling doen

Sommige hypotheekadviseurs of aankoopmakelaars kunnen een desktop-taxatie regelen. Dat is een indicatieve waardebepaling op basis van data en vergelijkbare woningen. Zo krijg je een beeld van de waarde die een officiële taxateur waarschijnlijk zal afgeven. Handig om vooraf in te schatten of je bod haalbaar is qua financiering.

Conclusie

Als je meer biedt dan de taxatiewaarde van een woning, dan moet je het verschil zelf betalen. Banken financieren namelijk tot maximaal 100% van de taxatiewaarde, niet van jouw bod. Dat betekent dat een hoger bod prima kan maar wél met je eigen geld. Dit komt bovenop andere kosten zoals notariskosten en belastingen.

Veel woningkopers komen in de knel omdat ze vooraf niet goed weten hoe de financiering écht werkt. Je denkt dat alles goed zit, maar door een lagere taxatie ontstaat er ineens een financieel gat. Dit kan leiden tot stress, onvoorziene kosten of zelfs het afblazen van de koop. Vooraf goed inzicht in je financiële speelruimte voorkomt dit soort nare verrassingen.