Wat is het verschil tussen de hypotheekakte en de leveringsakte bij de aankoop van een huis?

Ben je bezig met het kopen van een huis? Dan krijg je op een gegeven moment te maken met twee documenten bij de notaris: de leveringsakte en de hypotheekakte. Voor veel mensen roept dat direct vragen op. Waarom zijn er eigenlijk twee aktes? En wat staat er precies in?

In dit blog leg ik je stap voor stap uit wat deze aktes betekenen, wat het verschil is en waarom ze allebei belangrijk zijn bij het kopen van een woning. Of je nu starter bent, een woning volledig met eigen geld koopt of een hypotheek nodig hebt: in dit blog ga ik je verder helpen.

Na het lezen weet je precies wanneer je welke akte tekent, wat de gevolgen zijn, wat je zelf moet regelen en hoe je goed voorbereid naar de notaris gaat.

In het kort: dit is het verschil tussen de hypotheekakte en de leveringsakte

De leveringsakte zorgt ervoor dat de woning officieel op jouw naam komt te staan (je wordt de nieuwe eigenaar). De hypotheekakte legt vast dat de bank jou geld leent voor de woning en dat jouw huis als onderpand dient voor die lening. Kort samengevat: de leveringsakte gaat over de overdracht van het huis, en de hypotheekakte gaat over de financiering ervan. Beide documenten zijn nodig om de koop rond te maken als je een hypotheek gebruikt.

Wat is een leveringsakte?

De leveringsakte (ook wel akte van levering of transportakte genoemd) is het officiële document waarmee de woning juridisch wordt overgedragen van de verkoper aan de koper. Met andere woorden: met deze akte word jij de nieuwe eigenaar van het huis.

De leveringsakte wordt opgesteld door de notaris op basis van de eerder getekende koopovereenkomst. In de leveringsakte staan onder andere:

• Gegevens van koper en verkoper: jullie volledige namen, adressen en geboortegegevens.
• Beschrijving van de woning: het adres en de kadastrale gegevens (officiële registraties van het perceel).
• Verwijzing naar de koopovereenkomst: inclusief de koopprijs en eventuele ontbindende voorwaarden die zijn afgesproken.
• Verklaring van levering: hierin verklaart de verkoper dat hij de woning overdraagt aan de koper en dat de koper de woning aanneemt.
• Eventuele bijzonderheden: bijvoorbeeld afspraken over roerende zaken, erfdienstbaarheden (rechten op het perceel) of andere voorwaarden als die van toepassing zijn.

Zodra jij, de verkoper en de notaris de leveringsakte hebben ondertekend, zorgt de notaris ervoor dat deze akte wordt ingeschreven in het officiële register. Vanaf dat moment ben jij juridisch eigenaar van de woning. Dat betekent ook dat vanaf dat moment alle verantwoordelijkheden voor het huis bij jou liggen. Denk aan het onderhoud van de woning en het verzekeren ervan. Ook ben je dan eventueel overdrachtsbelasting verschuldigd (tenzij er een vrijstelling van toepassing is), want het eigendom is officieel overgegaan.

Wat is een hypotheekakte?

De hypotheekakte is het document waarin alle afspraken rondom jouw hypotheeklening worden vastgelegd. Deze akte is alleen nodig als je geld leent bij een bank of andere geldverstrekker om de woning te kunnen betalen. In de hypotheekakte staan onder meer:

• Gegevens van de geldverstrekker en de koper (jij bent in dit geval de hypotheekgever, de bank is de hypotheeknemer).
• Hoogte van de lening en rente: welk bedrag je leent, tegen welk rentepercentage en voor welke looptijd.
• Aflossingsafspraken: hoe en binnen welke termijn je de hypotheek gaat terugbetalen (bijvoorbeeld annuïtair of lineair).
• Onderpand: een omschrijving van de woning die als onderpand dient voor de lening. Hiermee krijgt de bank een recht van hypotheek op jouw huis.
• Verplichtingen voor de eigenaar: bijvoorbeeld de verplichting om de woning goed te verzekeren (opstalverzekering) en te onderhouden, zodat de bank voldoende zekerheid heeft.
• Gevolgen bij niet-nakomen: een belangrijke clausule is dat als jij je betalingsverplichtingen niet nakomt (bijvoorbeeld de hypotheek niet op tijd betaalt), de bank het recht heeft om de woning te laten verkopen. Dit is het zogeheten recht van hypotheek, dat dient als zekerheid voor de bank.

De hypotheekakte wordt net als de leveringsakte door de notaris opgesteld. Jij als koper ondertekend deze akte, en namens de geldverstrekker zal meestal ook getekend worden (vaak via een volmacht aan de notaris). Door te ondertekenen ga je formeel de lening aan en stem je in met alle voorwaarden. Na ondertekening wordt ook de hypotheekakte geregistreerd in het openbare register, zodat voor iedereen zichtbaar is dat er een hypotheek op het huis rust.

Kortom: het verschil tussen de leveringsakte en de hypotheekakte?

Na bovenstaande uitleg zie je het verschil waarschijnlijk al duidelijk, maar ik herhaal het nog een keer:

• Leveringsakte: regelt de eigendomsoverdracht van de woning. Na ondertekening word jij eigenaar van het huis.
• Hypotheekakte: regelt de financiering van de woning. Na ondertekening ontstaat jouw hypotheeklening en krijgt de bank zekerheid (onderpand) in de woning.

Wanneer en met wie teken je deze aktes?

Het tekenen van de leveringsakte (en eventueel de hypotheekakte) gebeurt doorgaans op de dag van de overdracht bij de notaris. Op deze dag komen alle partijen bij elkaar op het notariskantoor. Meestal zijn aanwezig:

• De koper(s): jij (en je partner, als je samen koopt) zal alle benodigde aktes ondertekenen.
• De verkoper(s): zij tekenen mee voor de leveringsakte, omdat zij de woning officieel overdragen.
• De notaris: de notaris zorgt voor de juridische afronding, leest de aktes voor en ziet toe op de ondertekening. De notaris ondertekent zelf ook elke akte.
• Eventueel je makelaar: veel kopers vinden het prettig als hun makelaar aanwezig is bij de notariële overdracht.

De volgorde is altijd dat eerst de leveringsakte wordt behandeld. De notaris zal deze akte doornemen en controleren of alle gegevens kloppen. Nadat alle partijen de leveringsakte hebben getekend, ben jij officieel eigenaar van de woning. Direct daarna wordt (indien van toepassing) de hypotheekakte doorgenomen en getekend. Zodra die getekend is, geeft de bank via de notaris het geld vrij en kan de verkoper zijn geld ontvangen. Vaak krijg je hierna meteen de sleutels van je nieuwe huis overhandigd.

Wat moet je zelf voorbereiden of aanleveren?

Gelukkig hoef je het meeste werk niet zelf te doen, omdat de notaris en de bank veel regelen achter de schermen. Toch zijn er een paar dingen die jij als koper zelf moet of kunt voorbereiden:

Identiteitsbewijs

Neem een geldig paspoort of ID-kaart mee naar de notaris. De notaris zal je identiteit controleren voordat je mag tekenen. Zonder geldig ID kun je de akte niet passeren.

Eigen geld op tijd overmaken

Als je een deel van de koopsom uit eigen spaargeld betaalt (bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting, notariskosten of omdat je hypotheek minder is dan de aankoopprijs), zorg dan dat je dit bedrag enkele dagen vóór de overdracht naar de derdengeldenrekening van de notaris hebt overgemaakt. De notaris informeert je hier tijdig over en geeft je de rekeninggegevens en het bedrag dat je moet storten.

Hypotheekstukken in orde maken

Zorg dat je ruim voor de overdracht alle stukken voor je hypotheek geregeld hebt. Denk aan het ondertekenen van de hypotheekofferte en het aanleveren van documenten aan de bank. De bank moet namelijk op tijd aan de notaris kunnen doorgeven hoeveel geld er wordt geleend en onder welke voorwaarden. Als hier iets ontbreekt, kan dat voor vertraging zorgen.

Verzekering regelen

Veel geldverstrekkers stellen verplicht dat je woning vanaf het moment van overdracht goed verzekerd is (opstalverzekering). Regel deze verzekering dus uiterlijk op de dag dat je eigenaar wordt, liever iets eerder. Zo weet je zeker dat je meteen goed verzekerd bent als er iets zou gebeuren met het huis.

Laatste woninginspectie

Plan op de dag van de overdracht (vlak vóór de afspraak bij de notaris) een laatste inspectie van de woning samen met de verkoper. Tijdens deze eindinspectie check je of de woning in de afgesproken staat is, of alle meterstanden genoteerd kunnen worden en of er geen nieuwe gebreken zijn. Dit is jouw laatste kans om te controleren of alles klopt voordat je tekent.

Concept-aktes doornemen

Vaak ontvang je kort voor de overdracht de conceptversies van de leveringsakte en hypotheekakte per e-mail. Neem de tijd om deze door te lezen. Het is niet erg als je niet alles begrijpt, maar je kunt zo alvast eventuele vragen opschrijven.

Praktische tips voor een ontspannen overdracht

Tot slot nog een paar praktische tips om de gang naar de notaris soepel en zonder stress te laten verlopen:

• Stel vragen als iets niet duidelijk is: de notaris is er om ervoor te zorgen dat jij begrijpt wat je tekent. Wees dus niet bang om tijdens de afspraak om uitleg te vragen. Liever een keer te veel vragen dan met onzekerheid de deur uit.
  
• Maak gebruik van je makelaar: schakel je makelaar in bij twijfel. Zoals gezegd ga ik graag mee naar de notaris om je te steunen. Ook vooraf kun je bij mij terecht met vragen over de aktes of het proces. Een goede makelaar neemt de tijd om dit uit te leggen.
  
  
• Vier het moment: het tekenen van de leveringsakte is het moment dat je officieel huiseigenaar wordt. Probeer ondanks alle spanningen ook te genieten. Vaak is het een feestelijk moment waarbij je na afloop de sleutel krijgt. Maak er iets leuks van: neem bijvoorbeeld je partner, een vriend of familielid mee.
  
  
• Laat je niet afschrikken door het juridische taalgebruik: notariële aktes staan vol lastige woorden, maar onthoud dat de notaris dit allemaal ook in gewoon Nederlands kan toelichten.
  
  
• Controleer meteen na de overdracht een paar zaken: check bijvoorbeeld of de sloten nog werken met de ontvangen sleutels en maak met de verkoper afspraken over eventuele post die nog naar het oude adres komt. Dit zijn kleine dingen die horen bij de overdracht.

Conclusie

Het verschil tussen de hypotheekakte en leveringsakte is heel simpel: de een maakt jou eigenaar van de woning, de ander regelt de lening voor die woning. Beide zijn nodig (tenzij je geen lening nodig hebt) en worden op dezelfde dag bij de notaris getekend.

Hopelijk heb ik je duidelijk kunnen uitleggen wat er in deze aktes staat en waarom ze belangrijk zijn.