Wat moet je doen met erfbelasting bij de verkoop van een huis?

Een huis verkopen na een erfenis is vaak het laatste waar je op zit te wachten tijdens een periode van rouw. Toch krijgen veel mensen hiermee te maken als ze een woning erven. Naast emoties en praktische zorgen krijg je te maken met een financieel vraagstuk namelijk: Wat moet je doen met de erfbelasting bij de verkoop van een huis? In dit blog beantwoord ik die vraag stap voor stap. Ik ga in op wat erfbelasting is, hoe het werkt als je een huis erft en wilt verkopen, en welke acties je moet ondernemen.

Wat is erfbelasting?

Wanneer je een huis erft, krijg je te maken met erfbelasting. Erfbelasting is de belasting die je betaalt over de waarde van de erfenis die je ontvangt, bijvoorbeeld een huis, geld of andere bezittingen. Hoeveel erfbelasting je uiteindelijk betaalt, hangt af van de waarde van wat je erft en van je relatie tot de overledene. Zo hebben partners een heel hoge vrijstelling (in 2025 ruim €800.000) en betalen vaak geen erfbelasting over de woning, terwijl kinderen een vrijstelling van ongeveer €25.000 hebben en over het meerdere 10-20% belasting betalen. Andere erfgenamen zoals broers, zussen of kleinkinderen hebben een lagere vrijstelling en mogelijk hogere tarieven.

Belangrijk om te weten: het huis zelf is onderdeel van de erfenis, en daarover moet je dus erfbelasting afdragen. Die belasting wordt berekend over de waarde van de woning (minus eventuele hypotheek) op het moment van erven. Vaak gebruikt de Belastingdienst hiervoor de WOZ-waarde van het huis. Je mag meestal kiezen of je de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of van het jaar erna gebruikt, zodat je de laagste waarde kunt nemen. Dit kan schelen in de te betalen belasting. Let op: als het huis nog een hypotheek heeft, mag je die schuld van de WOZ-waarde aftrekken voordat de erfbelasting wordt berekend.

Dit moet je weten over de te zetten stappen bij m.b.t. erfbelasting

1. Accepteer of weiger de erfenis:

Allereerst moet je beslissen of je de erfenis aanvaardt. Je kunt een erfenis zuiver aanvaarden (je neemt alle bezittingen én schulden over), beneficiair aanvaarden (je aanvaardt alleen als de erfenis positief is) of verwerpen (je wijst de erfenis helemaal af). Beneficiair aanvaarden is verstandig als je twijfelt of de waarde van het huis wel hoger is dan de hypotheek of andere schulden. Let op: bij beneficiair aanvaarden moet je de erfenis laten afhandelen volgens strikte regels (vereffening) en mag je in de tussentijd niets verkopen. Als je zeker weet dat de erfenis voldoende waarde heeft, kiezen veel mensen voor zuiver aanvaarden. Heb je de erfenis eenmaal geaccepteerd (zuiver of beneficiair), dan ben je verantwoordelijk voor het huis en de eventuele hypotheek.

2. Regel de juridische zaken:

Om het huis te kunnen verkopen, moet je kunnen aantonen dat jij (en eventuele mede-erfgenamen) de eigenaar bent. Hiervoor heb je meestal een verklaring van erfrecht van de notaris nodig. De notaris stelt deze akte op, waarin staat wie de erfgenamen zijn. Vaak laat de notaris deze verklaring inschrijven bij het Kadaster, zodat de woning officieel op jouw naam komt te staan. Dit is nodig voordat je het huis mag verkopen. Bij meerdere erfgenamen moeten alle erfgenamen instemmen met de verkoop of moet één erfgenaam de anderen uitkopen. Maak onderling goede afspraken als je met broers, zussen of andere familie samen een huis erft.

3. Beslis: huis houden of verkopen?

In principe heb je twee opties met een geërfd huis: houden (en eventueel zelf bewonen of verhuren), of verkopen. In dit blog richt ik mij op verkopen, omdat dat vaak nodig is om de erfbelasting en andere kosten te kunnen betalen. Bedenk wel dat als je het huis houdt, je nog steeds erfbelasting moet betalen. Als je er zelf gaat wonen, verandert je fiscale situatie (eigen woning in box 1); als je het huis leeg laat staan of verhuurt, wordt het gezien als vermogen in box 3 voor de inkomstenbelasting. In alle gevallen zal de erfbelasting betaald moeten worden uit je eigen middelen als je niet verkoopt. Veel erfgenamen kiezen daarom voor verkopen, zodat ze met de opbrengst de kosten en belastingen kunnen voldoen.

4. Huis verkopen en opbrengst verdelen:

Besluit je te verkopen, dan komt er praktisch veel bij kijken. Je moet het huis laten taxeren of waarderen, een makelaar inschakelen of zelf de verkoop regelen, en zorgen dat het huis verkoopklaar is. Realiseer je dat dit tijd kost. Ondertussen blijven de vaste lasten (zoals hypotheek, gas/water/licht, verzekeringen) doorlopen zolang jij eigenaar bent. Probeer daarom niet onnodig te vertragen met de verkoop. Zodra het huis verkocht is, lost de hypotheek af (als die er nog is) en wordt de rest van de opbrengst verdeeld over de erfgenamen. Uit die verkoopopbrengst kun je dan ook de erfbelasting betalen.

5. Aangifte erfbelasting doen:

Je moet aangifte erfbelasting indienen bij de Belastingdienst. Dit moet doorgaans binnen 8 maanden na het overlijden gebeuren. Je ontvangt hiervoor meestal vanzelf een brief van de Belastingdienst met een deadline. In de aangifte geef je alle bezittingen en schulden van de overledene op, waaronder de woning. Je vermeldt de WOZ-waarde (jaar van overlijden of erna, wat gunstiger is) en trekt de openstaande hypotheek er vanaf voor de berekening. Ook geef je aan hoe de erfenis verdeeld is over de erfgenamen. Op basis van de aangifte wordt berekend hoeveel erfbelasting je moet betalen.

6. Erfbelasting betalen:

Na het indienen van de aangifte krijg je op enig moment (soms binnen enkele maanden, soms bijna een jaar later) een aanslag erfbelasting van de Belastingdienst. Hierin staat hoeveel je moet betalen. Vanaf het moment dat die aanslag binnen is, heb je 6 weken de tijd om de erfbelasting te betalen. Dit geldt ook als het huis op dat moment nog niet verkocht is. Met andere woorden: de Belastingdienst wacht niet per se tot jij het huis verkocht hebt. Ben je er wel in geslaagd om het huis te verkopen vóór de aanslag komt? Dan kun je de belasting betalen uit de verkoopopbrengst van de woning. Is de woning nog niet verkocht, dan zul je de erfbelasting tijdelijk uit eigen zak moeten voorschieten. Hier kun je eventueel een lening of voorschot voor gebruiken, of je kunt proberen uitstel te krijgen.

7. Uitstel of regeling indien nodig:

Kun je de erfbelasting niet binnen die 6 weken betalen omdat het geld vastzit in het huis? Geen paniek: je kunt bij de Belastingdienst uitstel of een betalingsregeling aanvragen. In de praktijk wordt hier vaker gebruik van gemaakt als de woning nog niet verkocht is maar wel in de verkoop staat. De Belastingdienst geeft meestal uitstel als duidelijk is dat de woning te koop staat en verkocht zal worden. Bedenk wel dat hier kosten aan verbonden zijn: tijdens het uitstel betaal je belastingrente (circa 4% per jaar) over het openstaande bedrag. Uitstel is dus niet gratis.

Probeer indien mogelijk de aangifte pas tegen het einde van de 8-maandstermijn in te dienen als je verwacht dat je meer tijd nodig hebt om te verkopen. Hoe later de aanslag komt, hoe langer je de tijd hebt om te verkopen zonder rente. Let er echter op dat je de deadline niet overschrijdt – dien de aangifte op tijd in, anders riskeer je een boete.

Moet je erfbelasting betalen als je een geërfd huis verkoopt?

Ja. Of je het huis nu meteen verkoopt of niet, over de waarde van het huis dat je hebt geërfd moet erfbelasting worden betaald. Het verkopen van het huis verandert niets aan het feit dat er erfbelasting verschuldigd is; het zorgt er alleen voor dat je geld in handen krijgt om die belasting te kunnen betalen. De belasting wordt gebaseerd op de waarde van het huis op het moment van erven (meestal de WOZ-waarde) en niet op de uiteindelijke verkoopprijs. Zelfs als je het huis voor een hogere of lagere prijs verkoopt dan de WOZ-waarde, blijft de erfbelasting berekend op die WOZ-waarde (tenzij je met bewijs een andere waarde kunt onderbouwen). Het verkopen van een geërfd huis op zichzelf levert dus geen extra erfbelasting op, maar geeft je wel de middelen om aan de erfbelastingverplichting te voldoen.

Wanneer moet je de erfbelasting betalen?

Zoals hierboven vermeld, moet je binnen 8 maanden na het overlijden aangifte doen. De daadwerkelijke betaling vindt plaats nadat je de aanslag hebt ontvangen, doorgaans binnen 6 weken na dagtekening van die aanslag. In totaal kan het dus enkele maanden tot een jaar na het overlijden duren voordat je echt moet betalen. Dat geeft je wat tijd om het huis te verkopen. Toch is een jaar best kort als een huis moeilijk verkoopt. Houd de datum in de gaten en vraag op tijd een betalingsregeling of uitstel aan als verkoop binnen die termijn niet lukt.

Heeft de verkoop van het huis verder nog fiscale gevolgen?

Los van de erfbelasting zijn er weinig extra belastingen bij de verkoop van een geërfd huis. Je hoeft als erfgenaam geen verkoopwinst-belasting of overdrachtsbelasting te betalen bij verkoop van een geërfde woning. De overdrachtsbelasting wordt namelijk normaal gesproken betaald door de koper van de woning, niet door de verkoper/erfgenaam. En omdat het hier gaat om een erfenis, is er geen extra “erfenisboete” of iets dergelijks bij verkoop.

Wel is het zo dat zolang jij eigenaar bent (vanaf het moment van overlijden tot aan de verkoop) de woning meetelt in je vermogen. Mocht je een jaarwisseling meemaken met de woning op je naam, dan kan dit invloed hebben op je vermogensbelasting (box 3) voor dat jaar. Ook als je besluit het huis eerst te verhuren, moeten huurinkomsten en de woningwaarde fiscaal worden meegenomen. Dit staat los van de erfbelasting, maar is wel iets om rekening mee te houden. Twijfel je hierover, vraag dan advies aan een financieel expert of de Belastingdienst.

Hoeveel erfbelasting moet ik betalen voor het huis van mijn ouders?

Dit hangt af van de waarde van het huis en van je relatie tot de overledene. In het geval van ouders naar kinderen geldt in 2025 dat de eerste ~€25.000 van de waarde (jouw erfdeel) vrijgesteld is. Over het bedrag daarboven betalen kinderen 10% erfbelasting tot een bepaald grensbedrag, en over alles daarboven 20%. Stel je erft samen met je broer een huis ter waarde van €300.000 netto (na aftrek hypotheek). Jouw helft is €150.000. Na vrijstelling blijft ~€125.000 belast. Over de eerste ~€128.000 betaal je 10% en de rest 20%.

In dit voorbeeld zou je als kind al gauw rond de €12.000 aan erfbelasting betalen. Bij hogere erfenissen lopen de bedragen op. Partners betalen meestal niets (door de hoge vrijstelling), terwijl kleinkinderen en overige erfgenamen wat hogere percentages hebben (18-40% in de hoogste schijf). Het komt erop neer dat bij een huis de erfbelasting al snel tienduizenden euro’s kan bedragen. Laat eventueel een financieel adviseur of de BelastingTelefoon berekenen waar je op moet rekenen.

Kan ik de WOZ-waarde aanvechten om minder erfbelasting te betalen?

Ja, dat kan. De erfbelasting voor een huis is gebaseerd op de WOZ-waarde. Je mag kiezen tussen de WOZ van het jaar van overlijden of die van het jaar erna, en logisch kiest iedereen de laagste waarde. Als je vindt dat de WOZ-waarde te hoog is ten opzichte van de werkelijke marktwaarde, dan kun je bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. Dit moet je doorgaans binnen 6 weken na ontvangst van de WOZ-beschikking doen. Als je gelijk krijgt en de WOZ-waarde gaat omlaag, scheelt dat direct in de erfbelasting.

Een andere benadering is om bij de aangifte erfbelasting een taxatierapport te voegen als bewijs dat de woning minder waard was op de overlijdensdatum. De Belastingdienst kan daarmee rekening houden. In de praktijk gebruiken de meeste mensen gewoon de WOZ-waarde, omdat die makkelijk beschikbaar is. Maar heb je reden om aan te nemen dat deze niet klopt (bijvoorbeeld omdat de woning in slechte staat is), dan is bezwaar maken zeker de moeite waard.

Wat als het huis onder water staat (schuld groter dan waarde)?

Als de geërfde woning een hoge hypotheekschuld heeft die hoger is dan de huiswaarde, spreekt men van “onder water staan”. In dat geval is er eigenlijk geen positief vermogen in de woning – er is dan zelfs geen erfbelasting verschuldigd omdat de netto waarde nul of negatief is. Je zou kunnen overwegen de erfenis beneficiair te aanvaarden, zodat je niet privé opdraait voor een restschuld. Bij beneficiaire aanvaarding worden de schulden zoveel mogelijk betaald uit de erfenis zelf (bijvoorbeeld door het huis te verkopen voor wat het opbrengt); als er dan een tekort is, hoef jij dat niet bij te leggen.

De erfbelasting speelt hier vaak geen rol omdat de erfenis niets waard is na schulden. Mocht er toch nog een kleine waarde overblijven, dan betaal je uiteraard alleen over dat bedrag erfbelasting. Belangrijk: laat in zo’n situatie alles via de notaris lopen en verkoop niets voordat duidelijk is hoe de vork in de steel zit, om te voorkomen dat je onbedoeld aansprakelijkheid aanvaardt voor schulden.

Tips voor het omgaan met erfbelasting en huisverkoop

• Begin op tijd met de voorbereidingen: Acht maanden lijken lang, maar het regelen van een erfenis en het verkopen van een huis kost veel tijd. Start dus tijdig met de voorbereidingen voor de verkoop en de belastingaangifte. Hoe eerder je begint, hoe minder stress vlak voor de deadline.
• Reserveer (tijdelijk) geld voor de erfbelasting: Zet, als dat mogelijk is, alvast geld opzij voor de erfbelasting. Bijvoorbeeld uit andere delen van de erfenis (spaargeld) of houd een deel van de verkoopopbrengst apart voordat je de rest verdeelt onder erfgenamen. Zo voorkom je dat niemand de belasting kan betalen nadat de opbrengst al is uitgekeerd.
• Vraag professioneel advies: Schakel een notaris, makelaar of financieel adviseur in. Een notaris helpt met de juridische kanten (verklaring van erfrecht, beneficiair aanvaarden, etc.), een makelaar kan je ondersteunen bij de verkoop en waardebepaling, en een financieel adviseur of de Belastingdienst kan helpen om de fiscale gevolgen inzichtelijk te maken.
• Gebruik de uitstelregeling verstandig: Uitstel van betaling kan lucht geven, maar vergeet niet dat de meter doorloopt. Probeer het uitstel zo kort mogelijk te houden om te voorkomen dat de rente oploopt. Verkoop je het huis tijdens het uitstel, betaal dan de erfbelasting meteen zodra de verkoop rond is om verdere rente te stoppen.
• Communiceer open met mede-erfgenamen: Moet je samen met broers, zussen of andere familieleden beslissingen nemen? Praat dan goed met elkaar. Maak afspraken over de verdeling van kosten, de vraagprijs van het huis en wat te doen als de verkoopprijs tegenvalt. Samenwerken voorkomt dat er later ruzie of misverstanden ontstaan, zeker als het gaat om geld. Leg afspraken eventueel op papier vast via de notaris, vooral als één erfgenaam bijvoorbeeld de ander wil uitkopen.

Conclusie

Het verwerken van een erfenis is emotioneel én praktisch een grote uitdaging. Zeker als er een huis bij betrokken is, komt er veel op je af. Erfbelasting bij de verkoop van een huis is iets waar bijna niemand verstand van heeft totdat het hen overkomt. Samengevat is het belangrijk om te weten dat je altijd erfbelasting moet regelen over een geërfd huis – ongeacht of en wanneer je het verkoopt. Verkoop kan verstandig zijn om de belasting te kunnen betalen, maar doe het wel doordacht. Zorg dat je tijdig aangifte doet (binnen 8 maanden) en bereid de betaling voor.

Gebruik de verkoopopbrengst om de belasting te voldoen en vraag uitstel aan als je meer tijd nodig hebt. Laat je bijstaan door professionals waar nodig, en communiceer goed met alle betrokkenen. Met de juiste aanpak kun je deze complexe situatie de baas. Uiteindelijk geeft het rust als alles goed is afgewikkeld: de woning is verkocht, de erfbelasting is betaald en jij kunt je richten op wat écht belangrijk is – het een plek geven van je verlies, met de wetenschap dat de financiële zaken netjes zijn geregeld.