Wat is een derdenrekening van de notaris en hoe werkt het bij verkoop of aankoop van een woning?

Een huis kopen of verkopen is een grote stap. Er komt veel bij kijken en vaak volg je het proces maar één of enkele keren in je leven. Juist daarom is het belangrijk dat je begrijpt wat er met je geld gebeurt tijdens zo’n transactie. Toch merk ik dat veel mensen zich pas echt gaan afvragen hoe het zit op het moment dat de notaris in beeld komt.

Vooral de betaling roept vragen op. Waarom moet de koopsom eerst worden overgemaakt naar een rekening van de notaris? Wat is die zogenoemde derdenrekening precies en hoe weet je zeker dat je geld daar veilig staat? Of je nu koper bent of verkoper: het gaat om grote bedragen en dan wil je geen onzekerheid.

In dit blog leg ik helder en stap voor stap uit wat een derdenrekening van de notaris is, hoe deze werkt bij de aankoop of verkoop van een woning en waarom deze constructie zo belangrijk is voor een veilige en betrouwbare overdracht. Zo weet je precies waar je aan toe bent en kun je met een gerust gevoel richting de sleuteloverdracht gaan.

In het kort: wat is een derdenrekening en hoe werkt deze bij een huis(ver)koop?

Een derdenrekening (ook wel derdengeldenrekening genoemd) is een speciale bankrekening van de notaris waarop geld van cliënten tijdelijk wordt bewaard. Bij de koop van een huis stort de koper de koopsom op deze rekening van de notaris. De notaris houdt het geld vast totdat aan alle voorwaarden voor de overdracht is voldaan. Pas nadat de eigendomsoverdracht officieel is afgerond, betaalt de notaris het geld door aan de verkoper. Zo zijn zowel koper als verkoper beschermd: de koper krijgt pas de woning als het geld gegarandeerd klaar staat, en de verkoper krijgt zijn geld pas nadat het huis juridisch is overgedragen.

Wat is een derdenrekening van de notaris?

Een derdenrekening van de notaris is een afgescheiden bankrekening die de notaris gebruikt om geld van derden te beheren. Het gaat om bedragen die niet van de notaris zelf zijn, maar bijvoorbeeld van de koper en verkoper. Denk aan de koopsom van een huis of een waarborgsom. Dit geld wordt tijdelijk geparkeerd op de rekening van de notaris totdat het kan worden uitbetaald aan de partij die er recht op heeft.

Het geld op een derdenrekening valt buiten het vermogen van de notaris. Dat betekent dat het strikt gescheiden blijft van de financiën van het notariskantoor. Zelfs in het onwaarschijnlijke geval dat een notaris failliet gaat, blijft het geld op de derdenrekening veilig beschikbaar voor de rechtmatige eigenaar. Er kan geen beslag op worden gelegd door schuldeisers van de notaris. Bovendien is het gebruik van een derdenrekening bij wet verplicht voor notarissen.

Hoe werkt de derdenrekening bij de aan- of verkoop van een woning?

Bij de koop of verkoop van een huis verloopt de betaling via de derdenrekening meestal als volgt:

Waarborgsom storten

Na het ondertekenen van de koopakte stort de koper vaak een waarborgsom (meestal 10% van de koopsom) op de derdenrekening.

Koopsom overmaken

Enkele dagen vóór de overdracht zorgt de koper dat de volledige koopsom op de derdenrekening van de notaris staat. De notaris bevestigt dat het geld ontvangen is.

Passeren van de akte

Op de dag van overdracht tekenen koper en verkoper de leveringsakte bij de notaris. De notaris controleert of alles in orde is. Als de akte is getekend en alles klopt, wisselt de woning officieel van eigenaar.

Uitbetaling aan de verkoper

Na de overdracht lost de notaris eerst de eventuele hypotheek van de verkoper af en betaalt hij andere kosten. Wat overblijft, boekt hij over aan de verkoper. Dit gebeurt meestal binnen 1 tot 3 werkdagen na het passeren van de akte.

Waarom wordt het geld niet direct aan de verkoper betaald?

Je vraagt je af waarom de koper de koopsom niet gewoon rechtstreeks aan de verkoper kan betalen op de dag van de sleuteloverdracht. Het antwoord heeft te maken met veiligheid en een juiste juridische afwikkeling. De woning wisselt pas officieel van eigenaar als de leveringsakte is getekend en ingeschreven bij het Kadaster. De notaris bewaakt dit proces en zorgt dat betaling en overdracht altijd hand in hand gaan.

Stel dat je zonder notaris zou werken en direct zou betalen. Dan loop je grote risico’s. Vergelijk het met iets duurs kopen via Marktplaats: je geeft het geld pas uit handen als je zeker weet dat je krijgt waarvoor je betaalt. De verkoper wil op zijn beurt pas zijn spullen afstaan als hij het geld binnen heeft. De notaris fungeert in deze situatie als een onafhankelijke tussenpersoon. Hij zorgt dat de verkoper het geld pas ontvangt zodra de eigendomsoverdracht rond is en dat de koper eigenaar wordt op het moment dat er daadwerkelijk betaald is.

Bovendien moet de notaris bij een huisverkoop nog een aantal zaken afhandelen, zoals het doorhalen van de oude hypotheek van de verkoper en het controleren op eventuele beslagen. Als de koper het geld rechtstreeks zou overmaken, bestaat de kans dat dit gebeurt vóór de officiële overdracht of zonder die controle. Dat kan tot conflicten leiden.

Door het geld via de notaris te laten lopen, weet de koper zeker dat de verkoper pas wordt betaald na correcte levering en weet de verkoper zeker dat de koper het geld daadwerkelijk heeft overgemaakt en beschikbaar heeft gesteld.

Is mijn geld veilig op de derdenrekening van de notaris?

Ja, je geld is veilig op de derdenrekening. Deze rekening is speciaal bedoeld om het geld van klanten te beschermen. Je geld op de derdenrekening blijft van jou, ook als er iets met de notaris gebeurt (zoals een faillissement). De notaris mag het bedrag uitsluitend gebruiken voor de woningtransactie.

Notarissen staan onder streng toezicht. Misbruik van derdengelden is een ernstig vergrijp dat zwaar bestraft wordt. Kortom, jouw geld staat veilig op de derdenrekening totdat de koop is afgerond. Houd er als koper wel rekening mee dat je de koopsom enkele dagen vóór de overdracht moet overmaken. Dat is normaal en bedoeld om alles op de dag van de overdracht vlot te laten verlopen.

Wanneer krijgt de verkoper zijn geld uitbetaald?

Als verkoper wil je natuurlijk zo snel mogelijk je geld ontvangen. Meestal staat het geld binnen 1 tot 3 werkdagen na de overdracht op je rekening. Het is niet meteen op dezelfde dag, want de notaris moet nog wat controles doen en papieren verwerken.

Nadat de leveringsakte is getekend, laat de notaris deze inschrijven bij het Kadaster en controleert hij of alles klopt. Pas daarna kan hij de koopsom uitbetalen. Eerst lost de notaris uit de koopsom de (eventuele) hypotheek van de verkoper af en verrekent hij openstaande kosten. Wat daarna overblijft, boekt hij over aan de verkoper. Houd er wel rekening mee dat een overdracht op vrijdag of vlak voor een feestdag wat extra tijd kan vragen (vanwege het weekend of een vrije dag). Maar doorgaans heb je als verkoper snel je geld.

Wat gebeurt er als de koop onverwacht niet doorgaat?

Stel dat de verkoop niet doorgaat. Bijvoorbeeld omdat de koper de financiering niet rond krijgt binnen de afgesproken termijn. Wat gebeurt er dan met het geld dat op de derdenrekening staat?

Dat hangt af van wat er in de koopovereenkomst is vastgelegd. Als de koop rechtsgeldig wordt ontbonden op basis van een ontbindende voorwaarde, bijvoorbeeld omdat de financiering niet rond kwam, dan heeft de koper recht op terugbetaling van de gestorte waarborgsom. De notaris stort dat bedrag dan terug aan de koper.

Gaat de koop niet door terwijl er geen geldig voorbehoud meer is (dus na het verlopen van de ontbindtermijn), dan is er sprake van contractbreuk. De verkoper mag in zo’n geval meestal de waarborgsom houden als schadevergoeding. De notaris zal dat bedrag echter niet direct aan de verkoper uitkeren. Het blijft op de derdenrekening staan totdat koper en verkoper een regeling treffen of een rechter beslist wat ermee gebeurt.

Ook in zo’n situatie biedt de derdenrekening bescherming: het geld blijft veilig bij de notaris totdat vaststaat wie er recht op heeft.

Hoe zorg je voor een soepele en veilige betaling via de derdenrekening?

In de praktijk verloopt het werken met de derdenrekening vrijwel altijd probleemloos. Toch enkele tips om het proces zo soepel en veilig mogelijk te laten verlopen:

Kies een betrouwbare notaris

Ga in zee met een notaris met een goede reputatie. Daarmee verklein je de kans op oplichting.

Controleer het rekeningnummer

Controleer altijd of het IBAN van de notaris echt de derdenrekening is. Twijfel je? Neem dan contact op om het te verifiëren voordat je betaalt.

Stort op tijd

Zorg dat je de koopsom (en eventuele waarborgsom) uiterlijk op de aangegeven datum overmaakt. Meestal wil de notaris het geld een paar werkdagen voor de passeerdatum binnen hebben. Ben je te laat, dan kan de overdracht vertragen omdat de notaris niet mag passeren zonder het geld te hebben ontvangen.

Vraag om bevestiging

Veel notarissen laten weten wanneer het geld is ontvangen op de derdenrekening. Is dat niet het geval, vraag dan zelf om een ontvangstbevestiging. Zo weet je zeker dat alles klaarstaat voor de overdracht.

Conclusie

De derdenrekening van de notaris is een cruciale schakel bij de aan- en verkoop van een huis. Als neutraal vangnet zorgt deze ervoor dat de koopsom veilig geparkeerd staat totdat alle papieren in orde zijn. Zo weten zowel koper als verkoper zeker dat alles eerlijk verloopt: de koper betaalt niet zonder een huis te krijgen, en de verkoper draagt het huis niet over zonder betaald te krijgen.

Deze werkwijze biedt veel zekerheid. Dankzij de notaris en de derdenrekening kun je met een gerust hart de sleuteloverdracht tegemoetzien. Je gaat met vertrouwen de nieuwe fase in.