Verborgen gebreken woning: wat is het en hoe ga je hiermee om?
Gebreken die je ontdekt nadat je een huis gekocht hebt, worden verborgen gebreken genoemd. Je kunt dan bijvoorbeeld denken aan funderingsproblemen, een ernstige lekkage in de badkamer, een rotte dakconstructie of asbest.
Je hebt net een nieuw huis gekocht en achteraf blijkt dat er één of meerdere verborgen gebreken zijn. Wat houdt dit precies in en wat kun je doen om dit te voorkomen? En wie is er aansprakelijk als het misgaat? In dit blog bespreek ik de stappen die je kunt nemen als blijkt dat je te maken hebt met verborgen gebreken.
Stap 1: Onderzoek of de verkoper aansprakelijk is
Het kan voorkomen dat je na de oplevering van je nieuwe huis ontdekt dat er iets niet in orde is. Als je dit niet ontdekt voor de overdracht, dan is er sprake van een geborgen gebrek.
In de meeste gevallen is de verkoper aansprakelijk voor het gebrek. Dit houdt in dat de verkoper de reparatiekosten moet betalen of het gebrek moet repareren. De verkoper is aansprakelijk als je de woning door het gebrek niet normaal kunt gebruiken of als de verkoper op de hoogte was van het gebrek, maar dit niet aan jou gemeld heeft.
Geen normaal gebruik
In het koopcontract wordt vaak vermeld dat de woning ‘eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn.’ Blijkt na de overdracht dat er sprake is van een slechte fundering of lekkage en kun je door dit gebrek jouw woning niet op een normale manier gebruiken? De kans is dan groot dat de verkoper hiervoor aansprakelijk is en de kosten van het herstel moet betalen.
Gebrek niet gemeld
De verkoper van de woning is verplicht om alle gebreken te melden aan de koper. Dit wordt de meldingsplicht genoemd. Doet de verkoper dit niet, terwijl hij wel op de hoogte is van het gebrek? Dan is de verkoper verantwoordelijk voor de kosten van het herstel. Je moet het uiteraard wel kunnen bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van de gebreken, maar de informatie achterwege heeft gehouden.
Ook in situaties waar de verkoper had moeten weten van de gebreken, of waar hij wist dat er een risico was (zoals bijvoorbeeld een vervuilde grond), maar hier niets over zegt, moet hij een schadevergoeding betalen.
Als koper heb je een onderzoeksplicht
Als koper van een woning ben je zelf ook verantwoordelijk voor onderzoek. Heb je veel vragen gesteld en onderzoek gedaan voordat je de woning kocht? Heb je een bouwkundige keuring laten uitvoeren? Als je zelf veel onderzoek doet, is de kans kleiner dat jij opdraait voor eventuele kosten bij verborgen gebreken.
Des te ouder het huis is, des te groter is de kans dat er gebreken zijn. Dit betekent dat je bij een ouder huis meer onderzoek moet doen. In dit geval is een bouwtechnisch onderzoek zeker aan te raden.
Het kan zijn dat er in het koopcontract een ouderdomsclausule is opgenomen. In deze tekst wordt weergegeven dat je op de hoogte bent dat de woning oud is en dat de kans op gebreken daardoor groter is. Bij het tekenen van het koopcontract accepteer je dus dit risico. Als er een ouderdomsclausule is opgenomen in het koopcontract is de verkoper minder snel aansprakelijk voor eventuele kosten.
Stap 2: Meld het verborgen gebrek
Heb je een verborgen gebrek ontdekt aan je nieuwe woning? Dan is het belangrijk dat je dit zo snel mogelijk laat weten aan de verkoper. Een redelijke termijn hiervoor is binnen twee maanden.
Ook als je nog niet weet hoe hoog de schade is, is het belangrijk dat de verkoper op de hoogte wordt gesteld van het gebrek. De schadekosten kun je alsnog op een later tijdstip doorgeven. Zorg voor een bewijsstuk dat je de verkoper op de hoogte hebt gesteld van het verborgen gebrek.
Je moet ervoor zorgen dat het schadebedrag niet te hoog oploopt. Dit betekent dat je alvast moet beginnen met het repareren of een noodreparatie uit laat voeren. Als je de kosten voor de herstelwerkzaamheden terugvraagt aan de verkoper, dan moeten deze redelijk zijn.
Stap 3: Overleg met de verkoper
Wanneer je contact hebt opgenomen met de verkoper, probeer je allereerst om samen een oplossing te vinden voor het probleem. Misschien is de verkoper bereid om het gebrek te maken of kunnen jullie de kosten verdelen. Het is belangrijk om deze afspraken vast te leggen op schrift.
De verkoper moet de kans krijgen om het verborgen gebrek binnen een redelijke tijd te repareren. De verkoper mag dit zelf doen, maar hij mag er ook een bedrijf voor inhuren. Als je deze kans niet geeft aan de verkoper en het verborgen gebrek zelf gaat repareren, dan is de kans groot dat je de reparatie kosten niet terugkrijgt van de verkoper.
Stap 4: Stel de verkoper met een brief in gebreke
Kom je er niet uit met de verkoper? Dan ben je verplicht om hem nog een laatste kans te geven. Dit wordt ‘in gebreke stellen’ genoemd.
Stap 5: Vraag de rechter om een oplossing
Wordt hier ook niet op gereageerd of kun je niet tot een oplossing komen? Dan kun je een rechtszaak starten. Als de schade hoger is dan 25.000 euro, dan heb je hiervoor een advocaat nodig. Bij lagere bedragen is een advocaat niet verplicht.
Bouwkundige keuring uit laten voeren door Esther van Dijk Makelaardij
Ben je van een plan een huis te kopen? Of wil je je huidige woning verkopen? Doe dan altijd een bouwkundige keuring, zo kom je nooit voor verrassingen te staan. Neem contact op voor meer informatie.
Bij Esther van Dijk Makelaardij ben je verzekerd van persoonlijk contact (je hebt altijd één aanspreekpunt), een deskundig advies en een uitstekende prijs/ kwaliteit verhouding. Ik ben gevestigd in Hoorn en actief in de hele regio West-Friesland. Je kunt bij mij terecht voor de volgende diensten
Je mag mij ook altijd bellen: 0621176109
Gerelateerde artikelen
In de kennisbank van Esther van Dijk Makelaardij vind je tientallen artikelen met waardevolle informatie. Heb je deze artikelen al gelezen:
