Welke documenten heb je nodig om een huis na overlijden te verkopen?

Een huis verkopen na het overlijden van een dierbare is niet eenvoudig. Je hebt te maken met verdriet én met lastige praktische zaken. Als expert die families hierbij helpt, zie ik vaak hoe verwarrend dit proces kan zijn. In dit blog leg ik duidelijk uit welke documenten je nodig hebt en wat erbij komt kijken, zodat je met een gerust hart de woning kunt verkopen.

Onderschatten wat er bij komt kijken.

Veel mensen onderschatten de verkoop van een huis uit een erfenis. Ze denken dat het hetzelfde is als een gewone huizenverkoop, maar er komt extra papierwerk en overleg bij kijken. Zonder de juiste documenten ben je bijvoorbeeld niet eens bevoegd om de woning te verkopen. Ook kan een mondelinge familie-afspraak niet vervangen wat officieel geregeld moet worden. Kortom: een goede voorbereiding is cruciaal. Door de benodigde papieren te regelen en duidelijke afspraken te maken, voorkom je conflicten en vertraging.

Wat gebeurt er met een huis na overlijden?

Als iemand overlijdt, gaan alle bezittingen (inclusief het huis) volgens de wet over op de erfgenamen. Dat betekent echter níet dat je het huis meteen kunt verkopen. Het staat juridisch nog op naam van de overledene totdat je dit officieel aanpast. Je moet aantonen dat je erfgenaam bent en bevoegd om te verkopen – meestal met een verklaring van erfrecht. Zolang die er nog niet is, kun je niet vrij over de woning beschikken terwijl de vaste lasten wel doorlopen. Eerst moeten alle erfgenamen de erfenis aanvaarden. Pas daarna – en met de notariële verklaring – kun je de woning op naam van de erfgenamen zetten en verkopen. De belangrijkste boodschap: de juiste documenten zijn de sleutel om de verkoop op gang te brengen.

Welke documenten heb je nodig om het huis te verkopen?

Voor de verkoop van een geërfd huis zijn vooral deze documenten van belang:

Overlijdensakte

Deze vraag je op bij de gemeente waar de persoon is overleden. Het is een officieel bewijsstuk waarin staat dat je dierbare is overleden, met daarbij de datum en plaats van overlijden. Zonder deze akte kun je niets in gang zetten, want banken, notarissen en makelaars zullen altijd eerst om dit document vragen.

De verklaring van erfrecht

Dit is een officiële akte die door een notaris wordt opgesteld. In deze verklaring staat wie de erfgenamen zijn én wie namens de nalatenschap mag handelen. Dat is belangrijk, want na een overlijden staat het huis nog op naam van de overledene. Pas als je kunt aantonen dat jij, of jullie samen, recht hebben op de erfenis én bevoegd zijn om namens de erfenis te handelen, mag je het huis verkopen.

Veel mensen denken dat een testament voldoende bewijs is, maar dat klopt niet. Ook als er een testament is, heb je in de meeste gevallen alsnog een verklaring van erfrecht nodig. Het testament zegt wel iets over de wensen van de overledene, maar het is de notaris die officieel moet vaststellen wie wat erft, en wie er mag tekenen. Die verklaring is dus geen formaliteit, maar een keiharde voorwaarde om überhaupt iets te kunnen regelen.

Verklaring van executele

Soms is er in het testament een executeur benoemd. Dat is iemand die de taak heeft gekregen om de erfenis af te handelen. Denk aan praktische dingen zoals het regelen van de uitvaart, het betalen van rekeningen en dus ook het verkopen van het huis. Als er een executeur is, stelt de notaris een aparte verklaring van executele op. Daarmee kan diegene aantonen dat hij of zij bevoegd is om het huis namens de erfgenamen te verkopen. Dit is vooral handig als er meerdere erfgenamen zijn, maar je niet steeds iedereen wilt laten tekenen voor elke stap. De executeur kan dan namens iedereen handelen, zolang hij of zij binnen de grenzen van het testament blijft.

Zorg dat je deze documenten op tijd regelt. Want ook al heb je misschien al een geïnteresseerde koper of wil je snel schakelen, zonder deze papieren kan de verkoop niet doorgaan. Een makelaar zal vragen wie er bevoegd is om het huis te verkopen. En bij het ondertekenen van het koopcontract moet alles kloppen. Banken, notarissen en het Kadaster controleren namelijk streng of jij echt gemachtigd bent om namens de overledene te handelen.

Wat als er meerdere erfgenamen zijn?

Erven meerdere mensen samen het huis (bijv. broers en zussen), dan zijn jullie gezamenlijk eigenaar en moeten jullie het eens worden over de verkoop. In principe moet iedere erfgenaam akkoord gaan en tekenen. Maak daarom in het begin goede afspraken met elkaar. Het kan helpen om de woning te laten taxeren, zodat iedereen een reëel beeld van de waarde heeft. Wijs eventueel één familielid aan als contactpersoon richting makelaar en notaris, om het proces soepel te laten lopen.

Waar kun je de documenten opvragen?

Als je de verkoop van een huis na overlijden goed wilt regelen, moet je weten waar je moet zijn voor de juiste papieren. Het kan soms voelen alsof je van het kastje naar de muur wordt gestuurd, maar gelukkig is het overzichtelijk als je weet waar je moet beginnen.

De overlijdensakte vraag je op bij de gemeente waar de persoon is overleden. Dit doe je bij de afdeling Burgerzaken of via de website van de gemeente. Vaak heb je hier DigiD voor nodig, of je kunt bellen en vragen hoe je het aanvraagt. Je krijgt dan een officieel uittreksel van de overlijdensakte. Let op: dit is niet hetzelfde als het uittreksel uit de Basisregistratie Personen (BRP), dus vraag specifiek om de overlijdensakte.

De verklaring van erfrecht laat je opstellen door een notaris. Je kunt zelf een notariskantoor kiezen, bijvoorbeeld bij jou in de buurt of in de regio waar de overledene woonde. De notaris zal eerst het Centraal Testamentenregister raadplegen om te kijken of er een testament is. Daarna stelt hij of zij de verklaring van erfrecht op, waarin staat wie de erfgenamen zijn en wie mag handelen namens de nalatenschap. Heb je al een notaris die eerder betrokken was bij het opstellen van het testament? Dan is het logisch om daar aan te kloppen. Heb je nog geen notaris? Dan kun je online zoeken via bijvoorbeeld notaris.nl of gewoon even bellen naar een kantoor bij jou in de buurt.

Een verklaring van executele (als die nodig is) laat je ook opstellen door de notaris. Vaak gebeurt dit tegelijk met de verklaring van erfrecht. De notaris beoordeelt op basis van het testament of er een executeur is benoemd en wat zijn of haar bevoegdheden zijn. Is er geen testament of geen executeur? Dan is deze verklaring niet van toepassing.

Soms vraagt de notaris ook om aanvullende documenten, zoals een kopie van je legitimatiebewijs, het trouwboekje van de overledene, of een overzicht van bankrekeningen en eigendommen. Zorg dus dat je deze alvast bij de hand hebt.

Kadasterinformatie, zoals de eigendomsakte van het huis, kun je opvragen via het Kadaster zelf. Dat kan online via kadaster.nl. Daar kun je tegen betaling gegevens inzien over wie eigenaar is van een woning, of er een hypotheek op zit, en wat de kadastrale waarde is. Let op: zolang het huis nog op naam van de overledene staat, zal dat ook zo in het Kadaster vermeld staan. De notaris zorgt later voor de officiële overschrijving.

Kortom:

• Voor de overlijdensakte ga je naar de gemeente.
• Voor de erfrechtverklaringen naar de notaris.
• Voor woninggegevens naar het Kadaster.

We hebben een testament. Hebben we dan alsnog een verklaring van erfrecht nodig?

Ja, in de meeste gevallen heb je ook dán een verklaring van erfrecht nodig, zelfs als er een testament is. Een testament beschrijft wel wat de wens van de overledene is en wie de erfgenamen zijn, maar dat is op zichzelf nog geen bewijs dat jij als erfgenaam mag handelen namens de nalatenschap.

Instanties zoals banken, het Kadaster, de Belastingdienst en de makelaar willen zwart-op-wit zien wie officieel bevoegd is om beslissingen te nemen, zoals het verkopen van een woning. Die bevoegdheid wordt vastgelegd in de verklaring van erfrecht. De notaris controleert eerst het testament, doet onderzoek naar de erfgenamen en stelt dan de verklaring op. Hiermee toon je aan dat je namens de erfenis mag handelen.

Er is één uitzondering: als de overledene een partner had (echtgenoot of geregistreerd partner), er géén testament is, er geen minderjarige erfgenamen zijn en er geen onenigheid is, dan accepteren sommige banken ook een speciaal formulier in plaats van een verklaring van erfrecht. Maar zodra er een testament is, wil de bank of koper vrijwel altijd een officiële verklaring van erfrecht zien. Dat geeft zekerheid over wie bevoegd is.

Dus: ook met een testament heb je meestal alsnog een verklaring van erfrecht nodig om een huis rechtsgeldig te kunnen verkopen. Het testament vertelt wat er moet gebeuren, de verklaring van erfrecht geeft jou de bevoegdheid om het uit te voeren.

Conclusie

Regel op tijd de belangrijkste documenten (overlijdensakte, verklaring van erfrecht) en maak duidelijke afspraken met alle erfgenamen. Dat is de basis om het huis na een overlijden te kunnen verkopen. Met de juiste papieren toon je aan dat je bevoegd bent om te verkopen en voorkom je juridische problemen en vertraging. Het geeft rust en duidelijkheid in een emotioneel lastige periode.

Esther van Dijk Makelaardij

Esther van Dijk Makelaardij helpt je graag in de zoektocht naar jouw droomhuis. Ik ondersteun je bij de beoordeling van de bouwkundige staat van het huis, ga mee naar de bezichtiging en adviseer je op het gebied van (eventueel achterstallig) onderhoud en de energiezuinigheid van de woning. Ook help ik je bij de onderhandeling en het opstellen van de koopakte. Als Gecertificeerd Register Makelaar, duurzaamheidsadviseur, bouwkundig adviseur en universitair geschoolde marketeer ben je bij mij altijd verzekerd van het beste resultaat.

Ik verzorg de volgende diensten:

• Makelaar verkoop huis
• Makelaar aankoop huis
• Taxateur

Heb je vragen of wil je vrijblijvend advies? Neem gerust contact met mij op.

Direct contact

Je mag mij ook altijd bellen: 0621176109